ליווי הרכישה, חברות ניהול ואנשי מקצוע בשטח.
השקעה בנדל"ן בחו"ל היא אטרקטיבית מכיוון שהיא מציעה תשואות טובות יותר מהשקעות מקומיות. תהליך רכישת נכס בחו"ל עשוי להיות יקר, אך ישנן דרכים להפוך אותו למשתלם יותר. דרך אחת היא באמצעות הלוואה. כיצד עושים זאת? מה השיקולים שיש לתת עליהם את הדעת? הכל כאן!
בית דין האזורי לעבודה קבע כי סיווג הכנסות משכר דירה בחו"ל, לצורך חישוב חבות במס הכנסה, אינו מחייב כלפי המוסד לביטוח לאומי. העדפת משקיע נדל"ן בחו"ל לשלם מס לפי מסלול מס שולי, תוך ניכוי הוצאות מלא, אינה מחייבת שמדובר בהכנסה מעסק ולא תכריע בחבות בביטוח לאומי על ההכנסה.
השימוש של הפד בריבית ככלי לתמרוץ הכלכלה הפוך לו לרועץ כאשר הריבית הפכה לחבל המונע מהעסקים הקטנים והבינוניים לקרוס. Covid-19 הכה גלים עם פריצתו בכלכלות, בעסקים הקטנים והבינוניים וכמו באבחת סכין, במגזר התיירות, התרבות והמסעדות. התוצאה- הבנקים המרכזיים הסתייעו בכלי הריבית כדי להפחית עלויות מימון, אך בדרך שכחו שכל הפנסיונרים תלויים בו. הריבית השלילית מעודדת הסתה של השקעות ארוכות טווח משוק האג"ח אל אפיקים מסוכנים יותר. אולי הנדל"ן יהווה את פתרון הביניים.
השקעה באמצעות יזם ישראלי בנדל"ן בחו"ל מנגישה אפשרויות למרבית הציבור, אך בה בשעה חושפת את המשקיע לסיכונים של מתווכים. תיווך זה, אשר עלול להתבטא לא רק בדמי יזום, כי אם גם בעסקאות כפולות, מחייב את המשקיע הישראלי להזהר בבואו לבצע השקעה באמצעות יזם ישראלי.
מדוע משקיעים ישראלים בנדל"ן אינם ששים לבחון אפשרויות להשקעה בנדל"ן בחו"ל וכן מחפשים דירה להשקעה בבאר שבע או, רחמנא ליצלן, בתל אביב? חסמים בהשקעות נדל"ן היא התשובה הנפוצה (אם כי בווריאציות שונות). הרגולציה אינה מוכרת. המרחק מהווה מקור לחשש. איך אני אסמוך על האנשים בחו"ל?! חסמים בהשקעות נדל"ן אינם חומה שלא ניתן להנמיך.
מיקום. מיקום. מיקום. אלו שלושת ה"מ" בניתוח השקעות נדל"ן. ובכן – ממש לא. אין ספק כי מיקום הינו בסיס להערכת פוטנציאל השקעת נדל"ן בחו"ל (או בארץ). יחד עם זאת, רק מעטים יודעים לנתח מיקום ופוטנציאל הנובע ממנו, ובוודאי כאשר מדובר על השקעה במדינה זרה.
הוספת השקעות נדל"ן, ובוודאי אם הן מבוצעות בחו"ל, מטבען הן השקעות הדורשות הקצאת הון משמעותית והן אינן נזילות. היעדר הנזילות והצורך בהון משמעותי מציבים מגבלות על חלק לא קטן מאוכלוסיית המשקיעים בבואו לשקול האם להכניסן לתיק השקעותיו, או לאו. השקעות באמצעות אגרגטור (מנהל השקעות בנדל"ן, חברת ניהול, קרן השקעות ואפילו פמילי אופיס) יכול להיות פתרון ישים.
הקו המנחה של היזם בעסקת פליפ הוא לרכוש נכס נדל"ן, להשביח אותו, להגדיל את ההכנסה ממנו כעסק מניב או להאריך את חוזה ההשכרה שלו. כך משקיע פוטנציאלי יעריך את הנכס בשווי גבוה יותר, ומשקיע הפליפ יגזור תשואה גבוהה יותר על השקעתו
נושא מהותי שיש לקחת בחשבון בעת ששוקלים ביצוע השקעה בנדל"ן בחו"ל הינו הפחתת העלויות השוטפות של הנכס. כך ניתן להגדיל מינוף פיננסי ולהשיא את התשואה לאורך זמן, תוך הקטנת הסיכון בעתות משבר. יחד עם זאת, אי התייחסות לעלויות השוטפות כשיקול השקעה עלולה להביא לדימום כספים משמעותי בעת שמתעורר פגם בניהול הנכס.
ישראלים המשקיעים בנדל"ן בחו"ל רוכשים נכס הדורש ניהול ותחזוקה לצורך השאת תשואה. בשל המרחק הגיאוגרפי, שהינו מגבלה משמעותית, נדרשת חשיבה על האופן בו תנוהל ההשקעה. הפתרון – חברת ניהול מקומית. מה תפקידיה? כיצד משפיעה איכות חברת הניהול על התשואה מהנכס? אורות אדומים ועוד.
עסקת נדל"ן טובה בחו"ל תהא מורכבת מחמישה אלמנטים: מיקום, מחיר רכישה, מחיר השכרה, מחיר מכירה ו... אמנה למניעת כפל מס טובה. הארבע הראשונות אינן משמעותיות אך אמנת מס מוצלחת קובעת את הצלחת ההשקעה באופן משמעותי..
השקעות מהון עצמי יאפשרו לך להגדיל את היקף נכסיך באופן לינארי, זהיר ומדוד. יחד עם זאת, צמיחה דורשת שני דברים: ניהול סיכונים ושימוש בהון זר. האחד בלי השני יוביל אותך לכישלון. שימוש זהיר בשני הנדבכים יחדיו יאפשר גידול
רכישת נדל"ן בחו"ל אינה החלטה של מה בכך. כל רכיב בהחלטת ההשקעה בנדל"ן משפיע על התשואה ממנה. היכולת לרכישת מט"ח בזול יכולה להוזיל את ההשקעה בכאחוז שלם, והדבר ידרוש אחד משנים: שיחת שכנוע קצרה עם הבנקאי שלך או פתיחת חשבון אצל אחת מחברות התשלומים המקומיות.
סוכן נדל"ן בחו"ל הינו נקודת המוצא האולטימטיבית של משקיעים זרים לאיתור השקעות נדל"ן ראויות. יחד עם זאת, חשוב להימנע משרלטנים, רמאים ומקצועני מקרקעין שרואים את עמלתם כחשובה יותר מתשואת הלקוח. סוכן נדל"ן בחו"ל אינו גורם שראוי לזלזל בבחירתו, שכן ביכולתו לעשות את ההבדל בין עסקת פליפ מוצלחת לעסקת פלופ שתיזכר בתודעת המשקיע לשנים רבות.
"אם לא היו אנשים רעים, לא היו עורכי דין טובים" כתב צ'ארלס דיקנס. ואני אומר, שאם תתחמש בליווי משפטי מקצועי לעסקת נדל"ן, לא תצטרך לבדוק האם אתה מבקש לרכוש נכס נדל"ן מנוכל.
מיסוי השקעת נדל"ן יכולה להרים משמעותית את יתרונה של השקעת נדל"ן במדינה אחת על פני האחרת. מיסוי השקעת נדל"ן יקבע גם האם למשקיע עדיף להסתייע במינוף פיננסי, או להשקיע רק ממקורות עצמיים. האם להעדיף רכישה של נכס מושכר או לתכנן עסקת פליפ. בסוף הכל קם ונופל על שיקולי מס.
השפעת הקורונה על הנדל"ן טרם חילחלה לכל ענפיו. בענף הנדל"ן המסחרי למשרדים דווקא מתבהרת התמונה, והיא איננה ורודה. איך הפחתה של דמי השכירות של 15% מורידה את שווי הבניין ב-36%? המתימטיקה מאחורי המספרים
