כל המאמרים

השאלות שחייבים לשאול לפני החלטה על השקעה בחו"ל

השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות מימון זר

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא אטרקטיבית מכיוון שהיא מציעה תשואות טובות יותר מהשקעות מקומיות. תהליך רכישת נכס בחו"ל עשוי להיות יקר, אך ישנן דרכים להפוך אותו למשתלם יותר. דרך אחת היא באמצעות הלוואה. כיצד עושים זאת? מה השיקולים שיש לתת עליהם את הדעת? הכל כאן!

דיווח לרשות המסים ישפיע על חבות בביטוח לאומי?

בית דין האזורי לעבודה קבע כי סיווג הכנסות משכר דירה בחו"ל, לצורך חישוב חבות במס הכנסה, אינו מחייב כלפי המוסד לביטוח לאומי. העדפת משקיע נדל"ן בחו"ל לשלם מס לפי מסלול מס שולי, תוך ניכוי הוצאות מלא, אינה מחייבת שמדובר בהכנסה מעסק ולא תכריע בחבות בביטוח לאומי על ההכנסה.

זהירות: ריבית שלילית באופק!

השימוש של הפד בריבית ככלי לתמרוץ הכלכלה הפוך לו לרועץ כאשר הריבית הפכה לחבל המונע מהעסקים הקטנים והבינוניים לקרוס. Covid-19 הכה גלים עם פריצתו בכלכלות, בעסקים הקטנים והבינוניים וכמו באבחת סכין, במגזר התיירות, התרבות והמסעדות. התוצאה- הבנקים המרכזיים הסתייעו בכלי הריבית כדי להפחית עלויות מימון, אך בדרך שכחו שכל הפנסיונרים תלויים בו. הריבית השלילית מעודדת הסתה של השקעות ארוכות טווח משוק האג"ח אל אפיקים מסוכנים יותר. אולי הנדל"ן יהווה את פתרון הביניים.

השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות יזם ישראלי

השקעה באמצעות יזם ישראלי בנדל"ן בחו"ל מנגישה אפשרויות למרבית הציבור, אך בה בשעה חושפת את המשקיע לסיכונים של מתווכים. תיווך זה, אשר עלול להתבטא לא רק בדמי יזום, כי אם גם בעסקאות כפולות, מחייב את המשקיע הישראלי להזהר בבואו לבצע השקעה באמצעות יזם ישראלי.

"הקלות קורונה" בנדל"ן על חשבון בעלי הנכסים

ממשלות העולם, הנעורות יותר והנעורות פחות, אינן בוחלות במתן הקלות לשוכרים על חשבון המשכירים. "הקלות הקורונה" בנדל"ן למגורים הפכו לנפוצות ככל שהמצב הכלכלי במדינות "המערביות" הורע. יחד עם זאת, במרבית המדינות ההקלות ניתנות רק לצד אחד של המשוואה - השוכרים. מאידך, בעלי הנכסים אינם מפוצים על ההקלות שניתנו על חשבונם.

חסמים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

מדוע משקיעים ישראלים בנדל"ן אינם ששים לבחון אפשרויות להשקעה בנדל"ן בחו"ל וכן מחפשים דירה להשקעה בבאר שבע או, רחמנא ליצלן, בתל אביב? חסמים בהשקעות נדל"ן היא התשובה הנפוצה (אם כי בווריאציות שונות). הרגולציה אינה מוכרת. המרחק מהווה מקור לחשש. איך אני אסמוך על האנשים בחו"ל?! חסמים בהשקעות נדל"ן אינם חומה שלא ניתן להנמיך.

המדריך לאיתור פוטנציאל השקעת נדל"ן בחו"ל אופטימלי

מיקום. מיקום. מיקום. אלו שלושת ה"מ" בניתוח השקעות נדל"ן. ובכן – ממש לא. אין ספק כי מיקום הינו בסיס להערכת פוטנציאל השקעת נדל"ן בחו"ל (או בארץ). יחד עם זאת, רק מעטים יודעים לנתח מיקום ופוטנציאל הנובע ממנו, ובוודאי כאשר מדובר על השקעה במדינה זרה.

שילוב השקעה בנדל"ן בתיק ההשקעות באמצעות אגרגטור

הוספת השקעות נדל"ן, ובוודאי אם הן מבוצעות בחו"ל, מטבען הן השקעות הדורשות הקצאת הון משמעותית והן אינן נזילות. היעדר הנזילות והצורך בהון משמעותי מציבים מגבלות על חלק לא קטן מאוכלוסיית המשקיעים בבואו לשקול האם להכניסן לתיק השקעותיו, או לאו. השקעות באמצעות אגרגטור (מנהל השקעות בנדל"ן, חברת ניהול, קרן השקעות ואפילו פמילי אופיס) יכול להיות פתרון ישים.

עסקאות פליפ (FLIP)

הקו המנחה של היזם בעסקת פליפ הוא לרכוש נכס נדל"ן, להשביח אותו, להגדיל את ההכנסה ממנו כעסק מניב או להאריך את חוזה ההשכרה שלו. כך משקיע פוטנציאלי יעריך את הנכס בשווי גבוה יותר, ומשקיע הפליפ יגזור תשואה גבוהה יותר על השקעתו

עלויות שוטפות כשיקול השקעה

נושא מהותי שיש לקחת בחשבון בעת ששוקלים ביצוע השקעה בנדל"ן בחו"ל הינו הפחתת העלויות השוטפות של הנכס. כך ניתן להגדיל מינוף פיננסי ולהשיא את התשואה לאורך זמן, תוך הקטנת הסיכון בעתות משבר. יחד עם זאת, אי התייחסות לעלויות השוטפות כשיקול השקעה עלולה להביא לדימום כספים משמעותי בעת שמתעורר פגם בניהול הנכס.

הסתייעות בחברת ניהול לנכס

ישראלים המשקיעים בנדל"ן בחו"ל רוכשים נכס הדורש ניהול ותחזוקה לצורך השאת תשואה. בשל המרחק הגיאוגרפי, שהינו מגבלה משמעותית, נדרשת חשיבה על האופן בו תנוהל ההשקעה. הפתרון – חברת ניהול מקומית. מה תפקידיה? כיצד משפיעה איכות חברת הניהול על התשואה מהנכס? אורות אדומים ועוד.

אמנות למניעת כפל מס – אל תגיד.י לא ידעתי

עסקת נדל"ן טובה בחו"ל תהא מורכבת מחמישה אלמנטים: מיקום, מחיר רכישה, מחיר השכרה, מחיר מכירה ו... אמנה למניעת כפל מס טובה. הארבע הראשונות אינן משמעותיות אך אמנת מס מוצלחת קובעת את הצלחת ההשקעה באופן משמעותי..

יוון - תשואות גבוהות ואמנה למניעת כפל מס מפנקת לישראלים

מבלי לשים לב, במרחק שעתיים טיסה, מצויה כלכלה מערבית ששוק הנדל"ן שלה התרסק וכעת היא נהייתה יעד מועדף למשקיעי נדל"ן ישראלים בחו"ל

השקע בנדל"ן בפאפוס וקבל אזרחות אירופאית

איך לכל ישראלי שלישי יש דרכון זר שמאפשר לו "לחגוג" בעולם: לגור בפריז, ללמוד בחינם בסורבון ואפילו לעבוד במינכן? חלק מגיע לפי זכות אבות ואמהות אבל קיימת גם אפשרות "לקנות" אזרחויות זרות באמצעות השקעה תמורת אזרחות זרה.

מימון או לא מימון, זו השאלה; ואם ליטול מימון - אז איזה?

השקעות מהון עצמי יאפשרו לך להגדיל את היקף נכסיך באופן לינארי, זהיר ומדוד. יחד עם זאת, צמיחה דורשת שני דברים: ניהול סיכונים ושימוש בהון זר. האחד בלי השני יוביל אותך לכישלון. שימוש זהיר בשני הנדבכים יחדיו יאפשר גידול

מימון מבנק ישראלי להרפתקת נדל"ן בלונדון?

ספויילר: בנקים ישראליים שואפים לממן נדל"ן בתחומי מדינת ישראל ולא השקעות נדל"ן בחו"ל. יחד עם זאת, כאשר העסקה מוצלחת, התכנית העסקית סדורה והמשקיע הינו בעל נסיון מוקדם טוב, קיימת אפשרות לקבל מימון מבוסס נדל"ן להשקעות בחו"ל.

זהירות! מלכודת מס

השקעה בנדל"ן בחול בין אם מדובר בהשקעת נדל"ן בקפריסין, בארצות הברית או באיחוד האמירויות הערביות (AUE) כוללת, לרוב, פתיחת חשבון בנק בחו"ל, חבויות מס (כמו מס רכישה), מיסוי מקומי (במדינת ההשקעה) אך גם משאירה למשקיע חבות מס בישראל - מלכודת מס, אם אינה מטופלת כנדרש. מה הסיכונים? אם פועלים בליווי יעוץ מקצועי טוב, זניחים.

לרכוש מט"ח בלי להרגיש פראייר

רכישת נדל"ן בחו"ל אינה החלטה של מה בכך. כל רכיב בהחלטת ההשקעה בנדל"ן משפיע על התשואה ממנה. היכולת לרכישת מט"ח בזול יכולה להוזיל את ההשקעה בכאחוז שלם, והדבר ידרוש אחד משנים: שיחת שכנוע קצרה עם הבנקאי שלך או פתיחת חשבון אצל אחת מחברות התשלומים המקומיות.

האם לברוח מסוכני נדל"ן מקומיים?

סוכן נדל"ן בחו"ל הינו נקודת המוצא האולטימטיבית של משקיעים זרים לאיתור השקעות נדל"ן ראויות. יחד עם זאת, חשוב להימנע משרלטנים, רמאים ומקצועני מקרקעין שרואים את עמלתם כחשובה יותר מתשואת הלקוח. סוכן נדל"ן בחו"ל אינו גורם שראוי לזלזל בבחירתו, שכן ביכולתו לעשות את ההבדל בין עסקת פליפ מוצלחת לעסקת פלופ שתיזכר בתודעת המשקיע לשנים רבות.

הנה בא שלום עלינו – נלך להשקיע באבו דאבי?

ברוח הסכם השלום המתגבש בין מדינת ישראל ואיחוד האמירויות הערביות (AUE) פנה NadlaNation לבדוק האם קיימת אפשרות (בעתיד הקרוב) לאזרחי ישראל להשקיע בנדל"ן באיחוד האמירויות. המסקנות מפתיעות.

ליווי משפטי לעסקת נדל"ן בחו"ל

"אם לא היו אנשים רעים, לא היו עורכי דין טובים" כתב צ'ארלס דיקנס. ואני אומר, שאם תתחמש בליווי משפטי מקצועי לעסקת נדל"ן, לא תצטרך לבדוק האם אתה מבקש לרכוש נכס נדל"ן מנוכל.

מיסוי בישראל על השקעות נדל"ן בחו"ל

עבור משקיע מן השורה, אחת השאלות הראשונות שעולה בשלב בחינת כדאיות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הינה "כמה מס אני אשלם?" מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו דומה למיסוי מכירת נדל"ן בישראל. מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו כפוף לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לפקודת מס ההכנסה.

מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

מיסוי השקעת נדל"ן יכולה להרים משמעותית את יתרונה של השקעת נדל"ן במדינה אחת על פני האחרת. מיסוי השקעת נדל"ן יקבע גם האם למשקיע עדיף להסתייע במינוף פיננסי, או להשקיע רק ממקורות עצמיים. האם להעדיף רכישה של נכס מושכר או לתכנן עסקת פליפ. בסוף הכל קם ונופל על שיקולי מס.

חוקי נדל"ן – מורכבות מאין כמותה

הגנת הדייר לעומת זכויות בעל הנכס

"זה לא כל כך נעים לראות גן סגור", אך עוד יותר לא נעים לדעת שבדירה שרכשת כנכס מניב, נמצא דייר שהפסיק לשלם לך שכר דירה ואין אפשרות (מהירה - או בכלל...) לפנותו.

הרגולציה לעולם אינה נחה על זרי הדפנה

פוליטיקה קובעת רגולציה. פוליטיקאים צריכים להיבחר מחדש (לפחות בדמוקרטיות - אבל איפה נשקיע? בסין?). לכן, משקיע יכול להתעורר בבוקר ולגלות שמעבר לים הממזרים שינו את החוקים.

בין גל ראשון לשני של משבר הקורונה

כותרות העיתונות, הכתובה, הטלוויזיונית ובייחוד האינטרנטית התחרו אחת מול השניה בתיאור ההשלכות של הנגיף על כלכלות העולם. תחום הנדל"ן, על כל ענפיו, לא נותר פיסח. הגם שלענף יש מספר ענפי משנה, עושה הרושם שכולם הושפעו משמעותית, אך יש כאלו שהושפעו מעט פחות. לפחות לעת עתה.

מעשה בחמישה בלונים שחייבים להכיר לפני שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל

בכל השקעה, ובנדל"ן במיוחד, קיימים סיכונים. יחד עם זאת, כאשר משקיע פונה להשקעה מעבר לים, נוספים סיכונים שאינם קיימים בהשקעה במדינת מושבו. סיכונים (נוספים) אלו נובעים בראש ובראשונה מהמרחק הפיזי מהנכס. זיהוי הסיכון, והבנת מרכיביו, הם הגורם הראשון שגם מסייע בצמצומו.

Covid-19 מכה במגדלי המשרדים

השפעת הקורונה על הנדל"ן טרם חילחלה לכל ענפיו. בענף הנדל"ן המסחרי למשרדים דווקא מתבהרת התמונה, והיא איננה ורודה. איך הפחתה של דמי השכירות של 15% מורידה את שווי הבניין ב-36%? המתימטיקה מאחורי המספרים

מאניה-דפרסיה ואתה

השקעת נדל"ן בחו"ל תחליף לפנסיה?

אמון המשקיעים במדינה פוחת, החשש כי בעת היציאה לפנסיה לא יהיה לנו ממה להתקיים בכבוד גובר. האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל כתחליף?

למה להשקיע בחו"ל?

חלפה התקופה בה השקעות הציבור הישראלי נעשו רק בישראל. הטיית הביתיות (Home Bias) שהיתה נפוצה התנפצה עם מהפכת המידע הזמין. קרנות הפנסיה מזמן משקיעות שליש מההון שלנו בחו"ל. מדוע שהשקעות ישראלים בנדל"ן לא יגוונו גם כן?

בחירת הנכס (הנכון) להשקעה

החלטת על השקעת נדל"ן בחו"ל, על מדינת יעד, על תקציב ואפילו שכנעת את בן/בת הזוג שכדאי. עכשיו, מה רוכשים?

מימון השקעת נדל"ן בחו"ל - שאלת מיליון הדולר

חכם אומר: "אל תתאהב בנכס שלא תוכל להרשות לעצמך" ואילו הפיקח אומר: "אל תתאהב בנכס שלא תדע איך לממן אותו". מימון השקעות נדל"ן בחו"ל (ואפילו בארץ) הינה אמנות שאין שניה לה. כיצד רותמים למשימה להגדלת ההון, כמה שפחות הון עצמי. על כך בפוסט הבא.