בין גל ראשון לשני של משבר הקורונה

תחום הנדל"ן למגורים מושפע ממגוון היבטים, חלקם חיוביים לשוק וחלקם לא. חלקם משפיע על כל השוק, וחלקם רק על הקצוות (הדירות הזולות ודירות היורקה). דירות הביניים פחות נפגעו. כל זאת מדוע?

משקיע, לרוב, מחפש לממן את חלקה הארי של השקעתו במימון בנקאי זול. מחד, הפחתת הריביות על ידי הבנקים המרכזיים הייתה אמורה להוביל לירידה גם בעלויות המימון של הבנקים ולכן גם לירידה בריביות המשכנתאות. מאידך, בשיאו של הגל הראשון חוו השווקים בעולם, לרבות שווקי האג"ח, מחנק נזילות וכתוצאה המכירות של הגופים המוסדיים הביאו למצב בו גם לבנקים היה קושי בהשגת מימון. תופעה זו מביאה להתרחבות המרווח הפיננסי ולעלייה בריביות הנדרשות ע"י המוסדות הפיננסיים.

מנגד, מחירי הדיור יהיו מושפעים גם מהביקוש וההיצע של בעלי הדירות. דיירים שרכשו דירה ונטלו משכנתא, ואשר מטה לחמם נפגע במשבר, יאלצו עתה להחליט האם הם מגייסים כספים כדי להמשיך ולשלם על דירתם או למכור אותה ולעבור לדירה זולה יותר או לשכירות. התנהגות זו תכתיב הן את מחיר הדירות היקרות יותר (ייווצר לחץ של מוכרים) בעוד שעל הדירות הזולות ההשפעה תהיה הפוכה – יהיה עליהן הן לחץ של שוכרים והן של רוכשים.

היבט נוסף הינו המעבר של חברות לעבודה מהבית. מחד, עובדים לא יאלצו לנסוע לעבודה כל יום ולכן יטו לעבור מהדירות היקרות והיותר קטנות במרכזי הערים אל עבר הפרברים. מאידך, היות והעבודה עוברת מהמשרד לבית, יותר ויותר עובדים שלא ישובו ליומם למשרדם יבקשו לשפר את מצבם ולנצל את ההזדמנות לרכוש דירה עם חדר נוסף שישמש אותם לצורך עבודתם.

יש לזכור שמשבר הקורונה תפס את שוק הנדל"ן הישראלי באזורי מחיר גבוהים יחסית גם כך, ושכמות המשכנתאות שניתנו עד אז כבר הדאיגו את בנק ישראל. מכל הסיבות האלו, ולמרות שההיצע של הדירות דווקא יקטן עם הזמן, יש לשער שנראה קושי גדול יותר בהשגה של כסף זול לעסקאות. כל זה, בהנחה האופטימית, שלא נראה הרבה בתי אב שייכנסו לקשיים של החזר החובות הקיימים שלהם עקב האבטלה והמיתון של הטווח הקצר-בינוני. אני דווקא מאמין ברגולטור שלנו שישמור על המערכת הבנקאית הריכוזית יותר מאי פעם שלנו. הבעיה תהיה בקלות ובמחיר הכסף בסביבה החדשה.