מגדלי המשרדים העירוניים בכל רחבי העולם, ונדל"ן מסחרי אחר בערים הגדולות, סופגים במשבר הקורונה את התקופה הקשה ביותר שלהם מאז מלחמת העולם השניה (ואולי אף מאז המשבר הגדול של שנת 1929). השפעת הקורונה על הנדל"ן, ובייחוד הצורך בשמירה על ריחוק חברתי על מנת לצמצם את סיכויי ההדבקה, דורשים יישום שינויים בשוק העבודה. עובדים ומקומות עבודה "גילו" שניתן לעבוד גם מהבית. החלה מתפתחת הבנה, לפחות אצל רוב המעסיקים, כי ניתן להיות בתפוקה טובה (ולפעמים אף טובה יותר) כאשר עובדים מהבית. יתרה מכך, עבודה מהמשרדים דווקא מעלה את רמת הסיכון לשרידותו של העסק. מאז חודש פברואר 2020, יותר מקומות עבודה מכריזים כי בכוונתם לצמצם משמעותית. יש עסקים שהכריזו על סגירה מוחלטת של משרדיהם ומעבר לעבודה מרחוק. ומאז ועד היום, סיימנו את הגל הראשון וכעת (אוקטובר, 2020) אנו בעיצומו של הגל השני. מי יודע כמה גלים נוספים יתנפצו על חופינו?!
התמורה הזו בשוק העבודה מביאה משקיעים (פרטיים ומתוחכמים) לשאול עצמם האם המצאותם הפיזית של משרדי העסק בלב המטרופולין הוא מציאות שאין בילתה. מנגד, יש גם אנשי עסקים אשר סבורים כי הפחדים מוגזמים מדי וטרם בשלה העת לקבוע האם המגמה בשוקי הנדל"ן למשרדים בלב הערים נפגע באופן שלא ניתן לאיחוי.
לאחר שבערים הגדולות השפעת הקורונה על הנדל"ן למלונאות ולבידור חיסלה, הלכה למעשה, את התעשייה, הפגיעה הגיעה גם למשרדים. ללא ספק זוהי זו מכה ישירה לבעלי הנדל"ן, שמטבעם מעדיפים הסכמי שכירות ארוכי טווח, המאפשרים וודאות עסקית. לרוב, נדרשת הוודאות על מנת לשרת מינוף פיננסי שנלקח לצורך רכישתם. הסכם שכירות ארוך טווח מאפשר תכנון נכון לבעלים בדבר אופן מימון הנכס ותחזוקתו, ואף מאפשר לקבוע את שוויו, כפי שנפרט בהמשך.
פגיעה קשה יותר מאשר בעסקי התרבות והמסעדנות
בעוד שמסעדות, בתי קפה, תיאטראות ואפילו מפעלים, כאשר הם נסגרים, אמנם ההכנסות מתאפסות, אך כך גם רוב ההוצאות. מנגד, כאשר בניין משרדים מצמצם פעילותו ב-90%, עלויות אחזקתו לא מצטמצמות באופן שיעור, ולכן נוצר מצב בו צמצום משמעותי באיכלוס של מגדל משרדים מותיר כ-85% מההוצאות הקבועות והתפעוליות של הנכס. הדבר מביא להגדלה משמעותית של ההוצאות ולהפסדים אדירים לבעלי הנדל"ן ולחברת הניהול.
מחשבון לאובדן הערך
היבט נוסף לירידה בשווי בנייני המשרדים נובעת מהיכולת לגזור את שוויים מהתשואה שהם מספקים. ככלל, בשוק ש"דורש" תשואה של כ-6% מהנכס, כאשר בניין משרדים מפיק הכנסה של מיליון דולר, שוויו יהיה כ-16.6 מ' דולר. לכן, במידה והשוכר והבעלים של הנכס מגיעים להסכמות על הפחתת שכר הדירה בנכס ממיליון דולר ב-15%, הרי ששווי הנכס פוחת (כמעט) מיידית לכ-14 מ' דולר. אם נוסיף לכך שעקב המצב הכלכלי הרעוע, ידרוש קונה מרצון, לאור אי הוודאות, גם תשואה גבוהה יותר (נניח 8% במקום 6% שהיווה תשואה ריאלית בתקופת רוגע), הרי שמחירו של הנכס יפחת אף יותר ויעמוד על כ-10.6 מ' דולר. כך, לאור ההפחתה במחיר השכירות וירידה ביציבות העסקית, פוחת שוויו של נכס ב-36% באחת.
לכן, כאשר תחזיות שהתפרסמו לאחרונה הצביעו על כך שערך בנייני משרדים, בחתך רוחבי, יצנח בכ-17% עד 18%. במקינזי, אגב, הסברה היא שלא כצעקתה אולם בדילוייט סבורים שיש להתכונן ל"נורמאלי הבא". כאשר ישקע האבק, נניח בעוד שנתיים או חמש, נדע לומר האם מדובר בתחזית סולידית, או שמא תהיה התאוששות.
השוואה למשבר קודם - אז (2008) והיום
אם נביט בראייה היסטורית, היום כמו אז, מייד לאחר המשבר של 2008, בעלי נכסים רבים נקלעו למצב בו אין להם תזרים מזומנים מהנדל"ן והסיכון כי "מאגרי החירום" שלהם יצטמצמו עד כדי היעדר יכולת לעמוד בהחזרי החוב החודשיים שלהם לבנקים המממנים. במידה וכך יהיו פני הדברים לאורך זמן, התוצאה תהיה שבנקים, אשר יהיו מנועים (רגולטורית או מבחינת מוניטין) מלתפוס חזקה על דירות מגורים של חייבים שאינם עומדים בהתחייבויותיהם, יאלצו לתפוס ולהנזיל את מה שניתן. בעלי שטחי נדל"ן למשרדים יהיו בקו החזית.
אין זו הפעם הראשונה בה שוויו של הנדל"ן המסחרי צונח במפתיע. שוויים של שטחי המשרדים בערים הגדולות נפלו גם במהלך המשבר הפיננסי של 2008. מחירי הנדל"ן המסחרי בארה"ב צנחו בכ-35% בין 2008 ל-2010. רק בחלוף שנתיים, עם התאוששות הבורסות והתבססות הריביות ברמות שפל עם צפי לשמירה על ריבית אפסית לשנים רבות קדימה, החלו המחירים מתאוששים.
האם השפעת הקורונה על הנדל"ן בשנת 2020 תהיה דומה? אם לא נצפה ב"חזרה לשגרה" בציטוטי שכירות הנכסים, הסיכויים לכך אינם גבוהים. השקעה בנדל"ן למשרדים, בחו"ל (כמו גם בישראל) צפוי שתהיה גורם מעיק בשנים הקרובות על בעלי השליטה בחברות, בקרנות הריט ולמשקיעים בנדל"ן.
