תפקיד חברת הניהול
חברת ניהול זו חברה שבעל הנכס שוכר לניהול כל ענייני הנכס: תחזוקתו, השכרתו (לרבות פרסום, הצגה, ניהול מו"מ, חתימה על הסכם שכירות מול השוכר), גביית שכ"ד, ניהול פניות של השוכרים, ייצוג בעל הנכס מול העירייה, ביטוח הנכס, טיפול בליקויים ועוד. בפועל, חברת הניהול דואגת לכל הדרוש התייחסות של בעל הנכס: מול הדייר ומול הרשויות. אמנם חלק מהפעילויות הללו יכולות להתבצע על-ידי עו"ד או רו"ח (לפרטים – כאן) או בעל מקצוע אחר, אך אין מניעה שיעשו גם על-ידי חברת הניהול.
יצירת קשר בין דמי הניהול לתשואה מהנכס
בתמורה לביצוע כל תפקידיה, חברת הניהול זכאית לדמי ניהול שנקבעו עימה בהסכם הניהול. לרוב דמי הניהול נקבעים כאחוזים מדמי השכירות שנגבים בעבור השכרת הנכס.
מדוע רצוי שדמי הניהול יקבעו כאחוז משכ"ד? כיוון שאז נוצר קשר ישיר בין רמת התחזוקה של הנכס, וכפועל יוצא – שכ"ד הנגבה בגינו, לבין ההכנסות של חברת הניהול.
כיצד יכול טיפול רשלני של חברת ניהול להזיק לנכס
ניהול הנכס על-ידי חברת ניהול מזדמנת, או על-ידי טובה שעושה לך מכר או חבר המתגורר בעיר, הינה צרה הממתינה להתפרץ. ניהול גרוע של ההשקעה יגרום לאי מיצוי הפוטנציאל של הנכס במקרה הטוב, ולהזנחתו במקרה הפחות טוב.
מקרה שהגיע לידיעתנו באמצעות פוסט של חברת Omelet מצביע באופן ברור על הנקודות שאנו מעלים בפוסט זה, וכך הם כותבים:
הגענו לנכס ורצינו להכין אותו לכניסת דיירים, תעודות חשמל-גז-בדיקת שריפות וכו, ולתקן כמה דברים "קטנים"… לוחות הרצפה שבתמונה היו הרוסות בעקבות מים שניפחו את העץ, והחלטנו להחליף רק את הקוביה בכניסה לשתי הדלתות האפורות.
"הרמנו את הרצפה, וזה המחזה שגילינו…. מתחת לרצפה פשוט לא היה כלום, זה היה ממש כמו ללכת על אוויר… חברת השיפוצים פשוט סגרה את הרצפה אחרי שהניחו את צינורות המים, פשוט זרקו קרשים כדי שיהיה אפשרי להניח את הרצפה (אפילו לא מחוברים- פשוט מונחים כך…) ומעליהם כיסוי בלוחות קיר גבס."
הנזק שיכול היה להגרם לבעל הנכס מהתפקוד הליקוי של חברת הניהול שקדמה ל-Omelet (שאת שמה לא נפרסם) אפשר רק לדמיין. החל מאובדן הכנסה בשל נטישת דייר, המשך בפיצויים במידה והייתה מתרחשת קריסת ריצפה ואפילו הליכים פליליים במקרה של פגיעה פיזית משמעותית לאדם.
כיצד על משקיע לבחור את חברת הניהול?
חברות ניהול קיימות בכל מקום בו ישנם משקיעים זרים בנדל"ן. תושב מקומי אינו צפוי לשכור את שירותיה, כיוון שעצם המצאו במקום בו מצוי הנכס שלו, די לו בכך כדי להשקיט את דעתו ולאפשר לו לטפל בענייני הנכס.
האם רצוי כי משקיע זר בנדל"ן ישכור את שירותיה של חברת ניהול במקום מושבו (במקרה שלנו – חברת ניהול מישראל) אשר לה "קשרים" עם חברות ניהול מקומית? אמנם אפשר והדבר יקל עליו את ההתנהלות מול חברת הניהול, אך אין וודאות שהדבר לא יגרום לו לעלויות כפולות. בנוסף עלול הדבר להותיר את החיסרון של ריחוק מהנכס. לגבי השאלה האם רצוי להסתייע בסוכני נדל"ן מקומיים (ואפשר שאותם עקרונות רלבנטיים גם לעניין חברות ניהול מקומיות) – כאן.
ייטיב המשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל אם יאתר חברת ניהול מקומית לטיפול בניהול הנכס. ישנן לא מעט חברות ניהול בערים שונות בעולם, אשר בהן משקיעים ישראלים בנדל"ן נוהגים להשקיע, שבעליהן הינם ישראלים לשעבר. כך יכול המשקיע הישראלי גם להרגיש בנוח מבחינת השפה וגם לקבל שירות מתושב העיר בה מצויה השקעתו.
ישנם מקרים בהם החברה היזמית, באמצעותה רכש המשקיע את הנכס, מציעה גם שירותי ניהול לנכס. יש יתרון וחיסרון למצב כאמור. מחד, היזם, ככל והוא מקצועי, מכיר את הנכס על בוריו ויכול לשווק אותו באופן היעיל ביותר וכך התשואה תהיה מקסימלית. מאידך, אין כל הכרח שהחברה היזמית תהיה גם החברה המנהלת של הנכס.
יחד עם זאת, נבהיר, חברות ניהול ישראליות אינן היחידות ואינן בהכרח הטובות ביותר. ראוי לבחון האפשרויות, לבקש ממליצים ולבדוק במנועי החיפוש האם חברת הניהול המיועדת התברכה בלקוחות לא מרוצים, ואף בתביעות משפטיות.
לסיכום
ההמלצה היא לבחון את חברת הניהול, בין אם היא החברה היזמית ובין אם היא חברת ניהול ישראלית. חברת ניהול צריכה להוכיח מקצועיות, תפקוד בנקודות זמן של קושי (כך למשל התפרצות הקורונה יכולה היתה להבחין בין חברות ניהול איכותיות שהצליחו לשמר שוכרים ובמידת הצורך להחליפם במהירות, לבין חברות שהותירו אחריהן דירות ריקות לתקופות ארוכות).
תגובות 2