כאשר משקיע ישראלי בנדל"ן שוקל ביצוע השקעת נדל"ן בישראל, הדברים יכולים להיות פשוטים. המשקיע יכול להגיע לכל נקודה במדינה ולבחון אותה. אתרי חיפוש הנדל"ן ידועים לו וגם אמינותם (או היעדר האמינות) של המתווכים הישראלים מצויה בשיקול דעתו. יחד עם זאת, בבוא משקיע ישראלי לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל, לרוב תהיה מדינת היעד מוכרת לו פחות. המנטליות של בעלי המקצוע במקום (סוכן הנדל"ן, עורכי דין, רואי חשבון וכדומה) אף היא תהיה מוכרת למשקיע הזר פחות. במאמר זה נתמקד דווקא בתפקידו של סוכן הנדל"ן בחו"ל.
הערת שוליים – בחו"ל ישנה אבחנה בין סוכן נדל"ן (Real Estate Agent), ברוקר נדל"ן (Real Estate Broker) וסוכן/ברוקר בעל הסמכה מיוחדת (Realtor).
האם כדאי למצוא עסקאות דרך "יד 2" המקומי?
אתרי תיווך נדל"ן מובילים
עסקה מצוינת נמדדת ברכישה, עסקה טובה בתשואה השוטפת ועסקה רעה - במכירה
מבלי להכנס לשמות, שכן לא בכך עסקינן, מצאתי עסקאות שערכתי בעבר אשר היו תוצאה של הכוונה מקומית, אשר כבר חצי שנה לאחר סיום הרכישה אפשרו לי לבצע מימון מחדש של הנכס הנרכש לפי שווי הגבוה ב-25% מעל לעלותו בעבורי. מאידך, עסקאות שערכתי בראשית דרכי בנדל"ן, אשר נעשו באמצעות אנשי מקצוע טובים אך כאלו שחיו יותר בישראל מאשר במדינת היעד של ההשקעה, אשר עד היום מניבות את אותה תשואה שהניבו בתחילת הדרך (במילים אחרות – התשואה השוטפת טובה וסבירה, אך עליית ערך לא התרחשה באופן שאני יכול לומר שכבר ברכישה היתה זו עסקה מצויינת). ההבדל היה, בראש ובראשונה, בכך שבהשקעות הנדל"ן בחו"ל האחרונות שביצעתי הסתמכתי על יותר בעלי מקצוע מהשורה הראשונה, לרבות סוכן נדל"ן מקומי, ולא נסמכתי על אתרי תיווך וחברות המנהלות את השקעות הנדל"ן של לקוחותיהן מרחוק.
לא כל הנוצץ זהב הוא
משקיע חייב לזכור שלא כל עסקה של על הנייר נראית טובה, אכן כך היא. עדיף לוודא כי סוכן הנדל"ן בחו"ל עובד עם בעלי מקצוע שדואגים לשמם הטוב לא פחות מאשר לאינטרסים שלו. הדבר נכון במיוחד כאשר המשקיע רחוק מהנכס ומוכרח לשים מבטחו באחר. יש לוודא כי סוכן הנדל"ן בחו"ל יעשו את מיטב יכולתו לעוץ עיצה טובה (ויותר מכך, לעוץ ממה רצוי להימנע) ולהביא בפני המשקיע את העסקאות הכי טובות אשר בנמצא בשוק באותה העת.
נגיסה בפיתיון שמוצג במודעות של מתווכים שמנסים למכור "ביצי זהב" בנזיד עדשים לרוב יתגלה בחתול בשק (במקרה הטוב) וניסיון לעוקץ (במקרה הפחות טוב) המנסה לעשות סיבוב על המשקיע הזר, שהיכרותו עם שוק הנדל״ן המקומי ובעלי המקצוע בו, אינם תמיד מספקים.
כך, למשל, פרסומים למכירת נכס זול משמעותית מהממוצע לא יגלו כי מדובר על נכס הדורש שיפוץ משמעותי, שיכול לעלות על עלות ההשקעה המקורית וגם להשבית את הנכס לתקופה ארוכה (בה במקרה הטוב לא תתקבל הכנסת שכירות, ובמקרה הפחות טוב תידרש גם הוצאה למתן שיכון חלופי לדיירים שגרים בנכס).
בהערת אגב נעיר, כי לא רק סוכן נדל"ן בחו"ל הינו בעל מקצוע שיש לבחור בקפידה. גם את יתר בעלי המקצוע אשר מלווים את המשקיע בנדל"ן בחו"ל יש לבחור בתשומת לב מירבית. על בחירת חברת ניהול ניתן להרחיב כאן; על ליווי משפטי – כאן.
