"אני חוזר אליך לאחר שהשארת לנו פרטים בקשר להשקעה מצוינת בנדל"ן. יש לנו הצעה מדהימה להשקעה ב….". כמה מכם קיבלו שיחת טלפון כזו בחצי השנה האחרונה? אם שוטטת באתרים שיווקיים של נדל"ן בחו"ל, מירב הסיכויים שקיבלת לא טלפון אחד כזה, אלא יותר מכך. הגם שיש יזמים ישראלים אשר מתמקצעים באריזת השקעות נדל"ן בחו"ל לציבור המשקיעים הישראלי, מרביתם מוציאים שם רע לשאר. חובה לקחת הצעות השקעה באמצעות יזם ישראלי עם גרגיר (גדול) של מלח ולאתגר את המציעים בשאלות אש יבדילו בין המוץ לתבן.
השקעה באמצעות יזם ישראלי
בפוסט קודם נדונה השאלה האם יש יתרון בביצוע השקעת נדל"ן בחו"ל באמצעות מתווך/ סוכן נדל"ן מקומי. בעוד שקיימת שאלת התועלתיות להשגת עסקה טובה, ישנה וודאות בכך ששכירת מתווך כורכת בתוכה עלות נוספת, המעמיסה הוצאות על הרכישה ובכך מקטינה את התשואה המושגת ממנה. יחד עם זאת, ישנן לא מעט השקעות שהגורם העיקרי בהן אינו מתווך נדל"ן מקומי אלא יזם ישראלי (בין אם מדובר על חברה יזמית או חברה מסוג re-seller) אשר "מבשל" עסקאות במקומות אטרקטיביים, הקורצים בד"כ למשקיעים ישראלים בחו"ל, ומביאות אותה כעסקה תפורה לציבור המשקיעים, הצמא כל כך להשקעות מניבות בחו"ל.
כדאי להיות יזם - תשאלו את גוגל
חפש.י את המקצוען, לא את המשווק הטוב ביותר
מבלי להביע עמדה ביחס ליזם כזה או אחר, ישנם יזמים מקצועיים ביותר, אשר מנתחים את שווקי המטרה האפשריים, את העסקאות האחרונות שנעשו בהם, את הרגולציה, הכוחות המופעלים על השוק ובאמת מביאות ערך למשקיע הנדל"ן הישראלי. לעומתם, ישנם יזמים (בעיקר אלו אשר מבצעים רכישה עצמית של עסקה בחו"ל ומביאים אותה בפרוסות לציבור המשקיעים הישראלי) אשר מטרתם הינה אחת – ללכוד את המשקיע ברשתם, לגזור ממנו את עמלתם ולקוות לטוב. יש יזמים מסוג זה שלעיתים "הולך להם קלף" והמשקיעים זוכים, מכוח האינרציה, לתשואה שוטפת סבירה ואולי אף לאקזיט סביר. יחד עם זאת, לרוב המשקיעים באמצעות יזמים אלו יוצאים מההשקעה בשן ועין. לא אחת, כאשר ההשקעה יורדת לטמיון, עורכי הדין מצטרפים לאירוע.
סיכומם של דברים
בשנים האחרונות, מאז שעידן הכסף הזול החל (2009), מספרם של היזמים שמציעים למשקיעים ישראלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל נמצא בעליה שאין שניה לה בהיסטוריה/היסטריה של מדינת ישראל. מגוון ההצעות רב. החל מנכסים שלגביהם מבטיחים היזמים תשואה מובטחת או שמובטח למשקיע כי רכישת הנכס כוללת גם שוכר מובטח לשנים קדימה (רמז: תמיד, הכל מתומחר בגוף העסקה, והמשקיע הוא זה שמשלם את החשבון).
לכן, בטרם תתקשר בהשקעה באמצעות יזם ישראלי, שקול היטב האם היזם מביא ערך מוסף לעסקה ולך כמשקיע ישראלי בחו"ל, או שמא הוא מעוניין "לעשות קופה" עליך ועל כספך.
רמז: אם כל פרויקט של החברה צפוי להניב 10% תשואה, אז "הפלאג נאמבר" (Plug Number) הוא המשקיע ולא ההשקעה.
