לאחר ששקלת את כל היתרונות והחסרונות בנטילת אשראי לביצוע השקעה בנדל"ן בחו"ל (הרחבה בנושא ניתן לקרוא – כאן), החלטת ללכת על האפשרות. עכשיו נותרה השאלה האם רק דלתותיהם של הבנקים המקומיים (במדינת ההשקעה) פתוחה בפניך, או שיש עוד אפשרויות. על כך בפוסט הבא:
נטילת אשראי בישראל לטובת ביצוע השקעה בחו"ל
כאשר משקיע ישראלי בנדל"ן בחו"ל מגיע אל הבנק בישראל, עמדתו נחותה יותר ביחס למשקיע בנדל"ן בישראל. הבנק הישראלי אמנם מכיר אותו, אך אף על פי כן יטה להפחית בערך הבטוחה שהוא רואה בנכס הנרכש בחו"ל, אם בכלל יתחשב בו כבטוחה. יחד עם זאת הזמנים משתנים. הגלובליזציה מתרחשת גם בתחום ההשקעות בנדל"ן בחו"ל והגופים המוסדיים והבנקאיים בישראל מתחילים לפתח יכולות. ראשונות לכך יהיו, לדעתנו, פלטפורמות ה-P2P. ימים יגידו.
מממן ישראלי אינו נוטה להתחשב בבטוחות נדל"ן בחו"ל
העדר בקיאות בדין המקומי במדינת ההשקעה
בנקים ישראליים, בניגוד למקביליהם בעולם, לרוב אינם מחזיקים בידע משפטי בדבר הכללים החלים במדינות מחוץ למדינת תושבותם (ישראל). הבנקים אינם ששים לשכור שירותיהם של משרדי עורכי דין ורואי חשבון חיצוניים שיספקו להם את הוודאות הנדרשת. אפשר גם כי דרישות בנק ישראל לריתוק הון בשל פעילויות שונות שאינן "ואנילה" משפיעות על כדאיות מימון השקעות ישראליות בנדל"ן בחו"ל. הדבר נכון בייחוד לנושאים הקשורים בפעילות בהיקף בינוני ומטה ובמדינות בהן אין לבנק פעילות קודמת. כך, למשל, לדנקנר ואיי.די.בי היה קל (יחסית) לקבל אשראי לרכישת קרקע לסטריפ של לאס וגאס, אך למשקיע ממעמד הביניים המבקש לרכוש דירה להשקעה בבודפשט יהיה קשה מאד לקבל אשראי מבנק ישראלי. כמוכן, אינו דינו של משקיע פלוני המבקש לקבל מימון של חצי מיליון דולר כדינו של משקיע המעוניין לקבל מימון של 50 מיליון דולר. בפרויקט של המשקיע השני, אפשר כי הבנק יראה ערך מספק כדי לקבל יעוץ מתאים ולאפשר את ביצוע העסקה.
קשיים במימוש בטוחות בחו"ל
כל גורם מלווה, אשר שוקל האם לתת אשראי ללווה, שוקל ראשית האם התכנית העסקית המוצגת בפניו להחזר ההלוואה (בין אם מדובר על But to Let או רכישה, השבחה ומכירה או כל מתאר עסקי אחר) תאפשר החזר ברמת הסתברות גבוהה של החוב. יחד עם זאת, כל מלווה לוקח בחשבון כי תוכניות עסקיות לא תמיד יוצאות לפועל, ולכן עליו לוודא כי באפשרותו לממש את הבטוחה הניתנת לשם הבטחת תשלום החוק.
כאשר הבנק ישראלי שוקל בטוחות המצויות בישראל, הדבר קל לו. הבנק מכיר ומקושר למספר משרדי עריכת דין הבקיאים בהוצל"פ, הוא מכיר את הטאבו ואת השוק המקומי – קל לו להעריך את יכולתו לממש את הבטוחה.
לעומת זאת, אמור לי את.ה – האם באותה רמת וודאות יכול הבנק בישראל להעריך את שווי הבטוחה במילאנו? האם הבנק יודע מהם הליכי ההוצל"פ בברלין או כמה זמן לוקח לממש דירת מגורים בלונדון? התשובה לכל אלו היא שלילית. וזו גם הסיבה בעטיה לא יטה בנק בישראל לספק מימון על בסיס בטוחה בחו"ל.
מהיכן ניתן לקבל מימון להשקעה בחו"ל
תופתע.י לגלות שהגם שבנקים בישראל אינם ששים לממן רכישות נכסים בארצות הניכר, יהיו לא מעט מוסדות פיננסיים במדינת ההשקעה שדווקא "יקפצו" על האפשרות לממן פרויקטים של משקיעים ישראליים בחו"ל. יחד עם זאת מימון למשקיעים ישראליים יתאפיין בשיעורי ריביות גבוהות יחסית לאשראי שאותם מוסדות פיננסיים מעניקים לתושבי המקום (העילה לכך היא כפולה: ראשית- כי ניתן. שנית, כיוון שגם המממן בחו"ל עלול להידרש לפעולות משפטיות למימוש הנכס או ערבותו של הלווה במדינת התושבות של הלווה).
הגופים המוסדיים בישראל
הגופים המוסדיים, המנהלים השקעות לטווח ארוך וזוכים לתזרים חודשי של מאות מיליוני ש"ח, משוועים להשקעות עם בטוחות סבירות. היום, לכל גוף מוסדי גדול יש מנהלי אשראי (לרוב יוצאי הבנקים) אשר מוכנים לשקול בקשות מימון של עסקים (גם של השקעות נדל"ן בחו"ל). הגוף המוסדי יתנה את מתן המימון בביטחונות (לרוב לא יסתפק בנכס הנרכש – מאותן סיבות שבנק פועל במדינת ההשקעה לא יאות לכך), בתכנית עסקית ריאלית, בקבלת דוחות כספיים וביצועי עבר של המשקי (הבנת ההיסטוריה של המשקיע הינה חיונית במקרים כאלו). לאחר שהגוף המוסדי סיים לערוך את בדיקות ההיתכנות (Due diligence), תהליך שמתקיים אצל כל גוף שמלווה כספים, אפשר שתוצא לך הצעה למימון ההשקעה.
האפשרות של קבלת מימון מגוף מוסדי אמנם אינה נפוצה, אך ההצעה יכולה להיות משתלמת. במרדף היום יומי אחרי תשואות, הגופים המוסדיים הישראליים מעוניינים בפיתוח אפיקי תשואה חדשים.
תגובות 3