בהשקעת נדל"ן בחו"ל – חבות המס של המשקיע כפולה: מול מדינת ההשקעה ומול מדינת תושבותו. לרוב, בשל אמנות בין-מדינתיות למניעת כפל מס, המשקיע לא חשוף למיסוי כפול שכן אלו קובעות כי זכות ראשונים למיסוי השקעת נדל"ן נתונה למדינה בה נמצא הנכס. מדינת התושבות "זוכה" להשלמת המס, אם קיימת, לפי שיעור המס החלים בה. קרי, המשקיע מקבל זיכוי מס במדינת התושבות בגובה המס שולם במדינת מושב הנכס.
יחד עם זאת, יוער, זיכוי המס ניתן רק ביחס למס ההכנסה או השבח. ישנן מדינות בהן מושתים על המשקיע מסים נוספים, דוגמת ביטוח לאומי. כיוון שבמדינת ישראל אין חבות בביטוח לאומי על הכנסות משכ"ד או משבח מקרקעין, מס זה אינו ניתן בזיכוי. כך המצב, למשל, בהשקעות נדל"ן אשר מבוצעות בצרפת או רומניה.
חובת דיווח
תושב ישראל, אשר לו הכנסות מחו"ל, בין אם הן מתקבלות בארץ או נאגרות בחשבון בנק בחו"ל, מחוייב לדווח לרשות המסים על הכנסותיו מידי שנה (למעט חריגים דוגמת תושב חוזר או עולה חדש, אשר להם הסדרים ספציפיים בחקיקה הישראלית).
יש לציין כי נוסף לחובת הדיווח בישראל, מעצם קבלת ההכנסה מהנכס בחו"ל, קמות למשקיע חובות דיווח (ותשלום מס) גם במדינה בה בוצעה ההשקעה. לעיתים, היה והמשקיע "ידלג" על הגשת דוחות המס בחו"ל, בעת שיבקש לדווח ולשלם מיסיו בישראל, הוא לא יוכל להתקזז על המס שהיה אמור להשתלם בחו"ל. ככל ודבר אי הדיווח והיעדר תשלום המס יתגלה בחו"ל, לא יהיה המשקיע רשאי לקזזו מאוחר יותר מול רשות המסים בישראל. לצורך הגשת הדיווחים, בחו"ל ובארץ, מומלץ להיעזר ברואה חשבון, עורך דין או יועץ מס מקומיים (לפרטים נוספים בנושא זה – כאן).
מיסוי השקעת נדל"ן במדינת ההשקעה (בחו"ל)
באמנות המס ניתנה קדימות למיסוי השקעות בנדל"ן למדינת מושב הנכס. קדימות זו מתבטאת (לרוב) הן במיסוי ההכנסות השוטפות והן במיסוי השבח, בעת מכירת המקרקעין. היבט נוסף לקדימות מס קיימת גם למס בעת פטירה (מס ירושה). לפרטים נוספים על אמנות מס – כאן.
מס רכישה
מס רכישה מושת בכל עסקה של רכישת נדל"ן. מס זה, שהינו סוג של "מס מחזור", נהוג במדינות רבות, אך לא בכולן. בעוד שבארה"ב מס זה אינו מושת בעסקאות נדל"ן, הרי שבספרד שיעורו מגיע לכדי 10%, בהונגריה 3%, באנגליה לא משלמים מס רכישה על דירה ראשונה (דירה ראשונה בכלל, לאו דווקא באנגליה) אך כן על דירות נוספות וכדומה. ככלל, מס הרכישה מצטבר, ביחד עם עלויות העסקה הנוספות לכדי עד 10%.
מס ירושה ועיזבון
וורן באפט צוטט כמי שאמר כי "בלא מס הירושה תהיה לנו אריסטוקרטיה של הון, מה שאומר שאתה מעביר הלאה את היכולת לשלוט במשאבים של מדינה על סמך ירושה ולא על סמך כישורים". עצם העובדה כי אדם נולד "לרחם הנכונה" אינה מצדיקה כי ייפול עליו כל הטוב שהוריו עבדו קשה בשבילו כל חייהם.
מס ירושה היה מחזה נפוץ בעבר כיוון שנחשב למס שמאזן בין הדורות. חברתית, מס זה הוגן יותר ממסים דוגמת מס הרכישה או המע"מ, אשר נקבעים שרירותית – מסי מחזור. יחד עם זאת, מס זה מעורר אמוציות רבות בקרב הציבור, ועד לשנות האלפיים, רבים התנגדו לו. וורן באפט וביל גייטס החלו מגמה של שינוי. הם, ועוד רבים מחבריהם למועדון המיליארדרים, התחייבו באופן פומבי כי בצוואתם הם ישאירו חלק משמעותי מעיזבונם לטובת מטרות צדקה. לאחרונה חלק מהמדינות ביטלו מס זה וחלקן ערכו בו תיקונים. כך, שבדיה, רוסיה, אוסטריה ומדינות נוספות ביטלו את המס, ואילו בבריטניה, ארה"ב, גרמניה, צרפת ומדינות נוספות, הוא קיים אך באופן פרוגרסיבי (יחסית).
כך למשל בארה"ב מוטל מס עיזבון פדרלי ובמרבית המדינות חוקק מס עיזבון גם ברמה המדינתית. שיעור מס העיזבון עומד על כ-35%-45%, והמפלגה הרפובליקאית, וטראמפ בראש, כבר הכריזו שיש בכוונתם לבטלו. יצוין כי ביחס למס זה ישנה תחולה אקס טריטוריאלית מובהקת. כך, גם תושב ישראל, ללא זיקה אישית לארה"ב, אשר מחזיק בתיק ההשקעות שלו ני"ע של חברות אמריקאיות (שלא לדבר על נכס נדל"ן בארה"ב), עלול למצוא עצמו חייב במס על נכסים כאמור ששוויים עולה על 60 א' דולר. בסקירת המדינות השונות באתר (שתפורסם בעתיד), תוכל למצוא התייחסות גם לסוגיות מס העיזבון.
מיסוי השקעת נדל"ן בחו"ל, בישראל
עבור משקיע מן השורה, אחת השאלות הראשונות שעולה בשלב בחינת כדאיות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הינה "כמה מס אני אשלם?"
מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו דומה למיסוי מכירת נדל"ן בישראל. מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו כפוף לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לפקודת מס ההכנסה.
לסקירה מקיפה של מיסוי אחזקת נדל"ן בחו"ל, ע"י תושב ישראל, בישראל – כאן.
