החוק במרבית מדינות העולם מכיר בשלושה סוגים של רכוש:
- מיטלטלין, כמו ריהוט, תכשיטים, כלי רכב, בגדים וכדומה.
- נכסים בלתי מוחשיים, המתייחס לבעלות שאינה קיימת באופן פיזי אך עשויה להיות מיוצגת על ידי פריט פיזי, כמו תעודת רישום פטנט.
- נדל"ן, המתייחס לקרקעות ולכל דבר שמחובר אליהן דרך קבע, כמו מבנים ואפילו משקופים ומזגנים.
הפן המשפטי
לא אחת מתייחסים למקרקעין כאל "צרור זכויות" המשתרע ממרכז האדמה ועד לרום השמים. "זכויות" מסוימות עשויות להיות מופרדות מהצרור על-ידי פעולות מכוונות של הבעלים. לדוגמא, בעל מקרקעין יכול להעניק זיקת הנאה בשטחו לאחר, או לרכוש נכסים הכפופים לזיקת הנאה של צד ג', וזאת כאשר הוא מודע לכך לא תהיה עומדת לו הזכות להרחיק אנשים מאותו חלק של הנכס נשוא זיקת ההנאה/ מעבר. קיימות ממדינות בהן החוק יתיר לבעל המקרקעין למכור זכויות מסוימות בשטחו, כך שבעלים אחד עשוי להחזיק ולחיות על פני השטח ולגדל צאן מרעיתו בעוד שבעלים אחר יחזיק בזכות לכרות מינרלים מתחת לפני השטח.
חלק ניכר מהרגולציה החלה על נדל"ן הינה מחייבת (סטטוטורית) ואינה נתונה לבעל הנדל"ן להחליט לגביה. כך למשל מנהל התעופה הפדרלי קובע את הגבהים בהם מטוסים עשויים לטוס מעל רכוש פרטי, ובעלי נכסים אינם רשאים למנוע את הטיסות הללו. באופן דומה, קיימים חוקים פדראליים המגנים על אנשים המעורבים בעסקאות נדל"ן מפני אפליה על רקע גזע, צבע, דת, מין או מוצא לאומי, ואינם מאפשרים לבעלים של נדל"ן להחליט שלאנשים עם מאפיינים מסויימים הוא לא מוכן למכור את נכסיו. נוסף על החוק הפדראלי, גם חוקי יעוד מקומיים מגבילים גם את האופן שבו הבעלים יכולים להשתמש בקרקע שלהם.
חקיקה סמויה
סוג אחר של רגולציה, סמוי יותר, הינו חקיקה יצירת הפסיקה ולא יציר המחוקק. על מנת להכיר רגולציה זו אין די בעיון בספר החוקים הפומבי, כי אם יש להכיר תקדימים רלבנטיים.
וכאילו אין די בכך שיש צורך בהכרת חוקי הנדל"ן יציר החור ויציר הפסיקה, דיני המקרקעין אינם חיים בעולם משלהם. חוקים אלו קשורים קשר הדוק לתחומי משפט אחרים. לדוגמא, דיני חוזים שולטים במכירת מקרקעין ומחייבים כי חוזים כאלה יהיו בכתב. יש מדינות המכתיבות דיני ירושה או מיסוי מיוחדים עבור נדל"ן. ישנם אפילו סוגים ספציפיים של חוקים המגדירים פשעים ונזיקין החלים דווקא על נדל"ן. לדוגמא, הסגת גבול מתייחסת לכניסה לארץ של אדם ללא סמכות לכך, והיא יכולה להיות פשע או נושא תביעה אזרחית. מקרקעין כפופים גם להוראות מיוחדות בדיני משפחה, כגון זכויות בן / בת הזוג הנשואים או הידועים בציבור.
אין מנוס מעו"ד מצוין
הסתמכות על עורך דין או מתווך שאינו בן המקום במדינת ההשקעה הינה כמכתב אהבים הכתוב על פני הקרח. כאשר הטמפרטורה עולה, הקרח נמס.
