זהירות. נוכלים!
למשקיע המקומי, הדשא של השכן ירוק יותר. במיוחד אם הוא מקבל תמונת הדמיה של דירת שני חדרים וחצי בברלין, עם מפה אזורית שמראה שהדירה הבוטיקית ממוקמת פחות מקילומטר וחצי מאלכסנדר פלאצה, ובמחיר של דירת שלושה חדרים בבאר שבע (מיליון ש"ח/ 250 אלף יורו). אבל… הנוכל רשם בחוזה ההשקעה, בסעיף 24(ג) שאם רכישת בית הדירות הזה לא תצלח, אזי הוא יוכל לרכוש במקומו בניין דומה בשטחה המוניציפלי של העיר, עם אותו מספר דירות ובעלות זהה, ולמשקיע לא תהיינה השגות לרכישה, כל עוד הבניין מושכר לתקופה של 3 שנים לפחות, מראש.
נשמע טוב, לא? ובכן, התוצאה עלולה להיות רכישה של בניין עם אותו מספר דירות, חמישה קילומטרים מאלכסנדר פלאצה, במחיר מפולפל, כאשר במסגרת ההסכם, כל הדירות מושכרות (אולי למוכר?) מראש לשלוש שנים.
האם ההשקעה מוצלחת מבחינת המשקיע? ספק רב. היזם, עם זאת, יצא מהעסקה עם חיוך מאוזן לאוזן.
רק לאחרונה התפרסמו בעיתונות הכלכלית סיפורים על הונאה לכאורה שנטענו נגד עדי קייזמן, אייל נדל"ן ישראלי בברלין, אשר לטענת העיתונות, הונה משקיעים רבים בהרפתקאות בברלין.[1]
בעיית שליטה
כאשר רכשתי דירת חדר ליד הטכניון בחיפה לפני עשור, הגעתי לחיפה שלוש פעמים. פעמיים בעת החיפוש. פעם בבוקר ופעם בערב. כל פעם הלכתי ברגל בשכונה, נכנסתי לפאב המקומי וגם למכולת. שאלתי שאלות והתרשמתי מהרעשים והריחות. בפעם השלישית, ממש לפני חתימת ההסכם, גם נכנסתי לקפיטריה בטכניון לוודא שמה שלמדתי קודם על האוכלוסיה של הסטודנטים, אכן עונה על הציפיה.
כאשר המשקיע מבקש לרכוש דירה בחו"ל, לא אחת הוא נסמך על מה שהוא "חוקר" באינטרנט או שמוע מיזם או מתווך. לא רבים הם משקיעי הנדל"ן בחו"ל אשר טסים למדינת היעד להשקעה ונמצאים בה למספר ימים, כדי ללמוד את השטח. המרחק הפיזי של המשקיע מהנכס מביא לצמצום יכולת השליטה בעת ביצוע ההשקעה ובמשך ניהולה, שכן סביר להניח כי המשקיע לא ינהל את הנכס בעצמו אלא ידרש לסמוך על קרוב/ חבר או חברת ניהול מקומיים. צורך זה גורם לשני מכשולים. הראשון, סביר להניח שתתעורר תלות בצד ג'. השני, התשואה שהנכס יניב תיפגע (לניהול ע"י צד ג' יש עלויות). למותר להזכיר את הסיכון הראשון – המרחק של המשקיע מהנכס עלול גם לגרום לנוכל לנצל את הסיטואציה ולהעניק למשקיע שרות תוך ניגוד אינטרסים.
תרבות ושפה
עם כל הרצון שבעולם, באיטליה ימכרו נכס מקומי באיטלקית. המשא ומתן יתנהל בשפה המקומית או שתידרש הסתמכות על מתורגמנים. הבדלים של תרבות יכולים להוביל לאי הבנות גם אם כל הצדדים דוברים אותה השפה. אי הבנת הניו אנסים הקטנים עלולה להוביל לקצר בתקשורת הבין-אישית, לחוסר אמון ואף לנזקים כספיים.
החוק המקומי
על מה שקורה בחו"ל, חל החוק בחו"ל. משקיע חשוף לחוק המקומי במדינת ההשקעה, ואי ידיעתו הינה סיכון משמעותי בפני עצמו. על המשקיע לזכור כי היה והשקעתו תסתבך (למשל- דייר יחדל לשלם שכירות ולא יעזוב את הנכס), את העזרה הוא יידרש לבקש מבית המשפט המקומי. פניה אל ביהמ"ש תעשה ע"י עו"ד מקומי. כל אלו עלולים לעלות ממון רב.
הוסף על כך גם את החובה לדעת את חוקי המס המקומיים. את השפעות קיומה או היעדרה של אמנת מס בין-מדינתית ועוד.
האם כל אלו "עושים לך חשק" להשקיע במדינה שאת שיטת משפטה אינך מכיר? במדינה שאינה דוברת שפה אותה אתה מכיר? מדינה עם שיטת משטר זרה לך?
סיכוני מטבע וריבית
השקעה בחו"ל נעשית במטבע מקומי (או במקרים מסויימים ביורו או בדולר, גם אם אינם המטבע המקומי המוביל). מדובר על השקעה שיוצרת למשקיע חשיפה מטבעית ועליו לשקול האם ברצונו לגדר אותה (יש לכך עלויות כספיות, כמובן) או שהוא רואה בה יתרון לתיק ההשקעות הגלובאלי שלו. אגב, לטוב ולרע, שינויים בשער חליפין אינם ממוסים (לא נובע מפיחות בשער החליפין חיוב במס אך גם לא מוכר הפסד בגין ייסוף בשער החליפין).
נוסף לסוגיית המטבע, קיימת גם סוגיית הריבית. בנקים מרכזיים שונים מקבלים החלטות ריבית לפי האינטרס שלהם להנעת השווקים, כולל השפעה על מחירי המטבע והנדל"ן. די בלאזכר את ההחלטה של בנק ישראל לשמור, לאורך זמן, את הריבית נמוכה, לאורך שנים (גם כאשר הבנק הפדראלי בארה"ב העלה את הריבית מרמה אפס לכמעט 2%) כדי לשמור על השקל מפניי ייסוף. כך פועלים גם בנקים אחרים. אליה מפתיעה של הריבית במדינה כלשהי תשפיע, באופן משמעותי ומיידי, על מחירי הנדל"ן באותה מדינה (עליה בשער הריבית גורם לירידה באטרקטיביות של רכישת נכסי נדל"ן), והדבר עלול להשפיע על ריווחיות ההשקעה שביצעת.
[1] לקייזמן, כמובן, שמורה חזקת החפות, כל עוד לא נפסק אחרת ע"י ביהמ"ש.
