מי היא איחוד האמירויות הערביות (AUE)?
איחוד האמירויות הערביות כולל 7 ממלכות, והמרכזיות שבהן הן אבו דאבי ודובאי. עם פרוץ החדשות על הנורמליזציה (והסכם השלום המתגבש) בין איחוד האמירויות הערביות וישראל, היקף החששות בקשר למערכת היחסים הבלתי רשמית שהתקיימה עד כה "מתחת לשולחן" פוחת. נכון להיום ישראלים אינם יכולים להיכנס לאיחוד האמירויות (אלא אם ברשותם דרכון זר). השקעה באיחוד האמירויות, אשר עושרן ומרכזיותן במפרץ מביאה את כלכלתן לצמוח באופן עקבי קורצת למשקיעים, אך למרבית הישראלים אין וודאות ביחס לאפשרויות הקיימות להשקעה בהן, ואם תבוצע השקעה כזו, האם אכן יש בטחון להון שמושקע שם?
השקעות של תושבי חוץ – רגולציה
כבמרבית המדינות, גם באיחוד האמירויות הערביות קיימות מגבלות על השקעה של זרים במדינה. יחד עם זאת, המשטר עובר שינוי הדרגתי לאחר הנהגת הצו הפדרלי החדש מס' 19 משנת 2018 בנושא השקעות ישירות זרות (צו ה-FDI).
החוק באיחוד האמירויות קובע כי (בדרך כלל) משקיעים זרים יכולים להחזיק רק עד 49% בחברה מקומית באיחוד האמירויות. השליטה (לפחות 51% ממניות החברה) חייבת להיות בבעלות אזרחי איחוד האמירויות, או חברה שהיא עצמה בבעלות מלאה של אזרחי איחוד האמירויות. יוצא מכך הוא כי כל חברה כאמור חייבת להישלט ע"י אזרח האיחוד. על מסמכי היסוד של החברה נדרשים לציין את שמות בעלי המניות ואת אזרחותם. בנוסף, פעילויות מסחריות מסוימות, לרבות בתחום הנדל"ן (אך גם בתחומי תחבורה, תקשורת, כח אדם וכד') שמורה אך ורק לאזרחי איחוד האמירויות או חברות בבעלות בלעדית של אזרחי איחוד האמירויות.
כחריג למגבלת הבעלות הזרה, חברות איחוד האמירויות יכולות להיות בבעלות אזרחי מדינות שיתוף פעולה של המפרץ הפרסי (Gulf Cooperation Council [GCC]) או חברות בבעלות אזרחי מדינות ה-GCC. יחד עם זאת, כל אחזקה ישירה או עקיפה שאינה של אזרחי מדינות ה- GCC בחברה באיחוד האמירויות פירושה שתידרש בעלות של אזרחי איחוד האמירויות, כאמור לעיל.
חריג נוסף להגבלת הבעלות הזרה על חברות באיחוד האמירויות הינו באזורים גיאוגרפיים מיוחדים באמירויות, אשר נקבעו כ"אזורי חופש" ואלו הם אזורים בתוך האמירויות המיועדים למשוך השקעות זרות על ידי עידוד חברות להקים עסקים ולאתר את פעילותן באיחוד האמירויות. לכל אזור חופשי נקבעה רשות ניהול ורישוי משלו, האחראית על הוצאת רישיונות אזור חופשי ורישום חברות. ההבדל העיקרי בין ישות שנרשמה באזור חופשי לבין חברה שנרשמה באיחוד האמירויות שלא באזור חופשי הוא שישות אזור חופשי עשויה להיות בבעלות מלאה של אזרחים שאינם איחוד האמירויות הערביות או ה-GCC. כלומר משקיעים זרים יכולים להחזיק במלוא הבעלות בחברה כאמור.
הסכמי לוואי להשקעות
כדי להתגבר על החסרונות הנלווים למגבלות הבעלות הזרות באיחוד האמירויות, משקיעים זרים רבים מבצעים עסקים באיחוד האמירויות על ידי מעורבות של אזרח איחוד האמירויות המחזיק 51% מהון המניות של החברה כבעל מניות ייצוגי (Nominee shareholder) בעוד שהמשקיע הזר מחזיק ביתר 49%. בין בעל המניות המייצג לבין המשקיע הזר נקבע הסכם נלווה המסדיר את החובות והזכויות של אותו משקיע מקומי והמשקיע הזר.
במסגרת הסכמי לוואי אלו הצדדים מעבירים את כל הזכויות הנלוות למניות שבידי בעל המניות הייצוגי לידי המשקיע הזר. להלן יפורטו הנושאים המוסדרים בהסכמים מסוג זה:
- הבהרה כי השליטה בחברה הינה בידי בעל המניות הזר (קבלת החלטות, זכויות הצבעה וכד');
- קביעה מהי חלוקת הרווח והדיבידנדים בין בעל המניות המייצג והמשקיע הזר;
- הגבלת מעורבותו של בעל המניות המייצג בעניינים תפעוליים, כלומר בעל המניות באיחוד האמירויות הופך למעשה לבעלי מניות אילמים;
כיוון שאיחוד האמירויות הינו מדינה בעלת מערכת משפט מקומית, בקרב משקיעים זרים באיחוד האמירויות היו חששות באשר לתוקפם המשפטי של הסכמי לווי אלה ואכיפתם במקרה של סכסוך בין המשקיע הזר לאזרח האיחוד באופן שנותרו סיכונים כמו סיכון אכיפה, במיוחד לאור חוק Anti-Fronting Law.
אף על פי כן, תקפותם של הסכמים הלוואי לא נבחנה עד היום בבית משפט למשפט באיחוד האמירויות ולכן, על לקביעת צו ה-FDI לא הייתה קיימת למשקיעים הזרים וודאות מוחלטת. הנהגת הצו הפתיעה כפיתוח מבורך עבור משקיעים זרים, וכעת אנו עשויים לראות גישה יעילה יותר להשקעות באיחוד האמירויות עם צמצום הצורך בהסכמי לוואי.
Anti-Fronting Law
בחודש נובמבר 2004 חוקק באיחוד האמירויות חוק שמטרתו למנוע הסדרים שמבקשים לעקוף את המגבלות סביב בעלות זרה על חברות איחוד האמירויות ("חוק נגד חזית"). אחד העקרונות העומדים מאחורי חקיקת החוק האמור הוא למנוע שימוש בהסכמי לוואי עם אזרחי איחוד האמירויות, הדומים לאלו שתוארו לעיל.
החוק נגד חזית קובע כי "חל איסור לפעול כחזית עבור כל תושב זר – בין אדם טבעי או תאגיד – על ידי שימוש בשם, ברישיון או במרשם המסחרי של החזית". החוק מגדיר את המונח 'חזית' כ"כל תאגיד טבעי או גוף המאפשר לזר – בין אדם טבעי או תאגיד – לעסוק בכל פעילות כלכלית או מקצועית שאסור לו לעשות בתוך איחוד האמירויות".
החוק נגד חזית לא רק שהפך את הסכמי הלוואי לבלתי תקפים, אלא גם הטיל סנקציות בגין הפרתו. לפיו ניתן היה להטיל סנקציות הן על השותף המקומי והן על המשקיע הזר, והקנסות האמירו עד כדי 27 אלף דולר ומאסר אפשרי לתקופה של עד שנתיים. בנוסף, בהינתן פסק דין בעקבות הפרה של חוק נגד חזית, ייתן כי שמו של 'החזית' (בעל המניות המייצג) יימחק מהמרשם המסחרי ויחייב את החברה הזרה לסגור את עסקיה או לערוך הסדרים חלופיים בקפדנות עמידה בתקנות.
למרות שחוק למניעת חזית תקף ותוקף מבחינה טכנית, הרשויות הרלוונטיות לא יישמו את אכיפתו.
צו ההשקעות הזרות (FDI)
צו ה-FDI אשר נכנס לתוקף בחודש ספטמבר, 2018, קובע את המסגרת להשקעה זרה ישירה של תושבים זרים באיחוד האמירויות. הצו הצביע על שינוי במגמה השמרנית ומעודד כניסה של השקעות זרות לתחומי האמירויות. הצו מביע גישה יעילה יותר להשקעות באיחוד האמירויות עם צמצום הצורך בהסכמים צדדיים.
צו ה FDI-מסווג פעילויות לשלוש קטגוריות שונות:
- פעילויות שנמצאות ברשימה השלילית – אלה ימשיכו להיות כפופות לחוקים ותקנות משלהן ולא יחול עליהם צו ה-FDI;
- פעילויות שנמצאות ברשימה החיובית – פעילויות בהן ניתן יהיה להשקיע עד 100% ישירות בחו"ל;
- פעילויות שאינן נופלות בשתי הרשימה – פעילות שאינה מותרת או מוגבלת במפורש ולרשויות תהיה שיקול הדעת לקבוע האם עד 100% השקעה ישירה בחו"ל תותר לכל מקרה לגופו.
סיווג פעילויות - הרשימה השלילית והחיובית
הרשימה השלילית כוללת את הפעילויות שצו ה-FDI אינו חל לגביהן והבעלות הזרה בהן נותרה מוגבלת ל -49%. הענפים ברשימה השלילית כוללים:
נפט וגז; בַּנקָאוּת; ביטוח; תחומי צבאי והגנה; מים וחשמל; טלקומוניקציה; וכדומה.
הרשימה החיובית כוללת 122 פעילויות מסחריות, אשר בהן מתאפשרת בעלות של עד 100% של תושבים זרים. הענפים ברשימה החיובית כוללים:
הובלה ואחסון; חַקלָאוּת; אנרגיה מתחדשת; מידע ותקשורת; פעילויות מקצועיות, מדעיות וטכניות; שירותי ניהול ותמיכה; פעילויות חינוכיות;בריאות;אמנות ובידור; בְּנִיָה וכדומה.
את החלטת הקבינט ניתן למצוא בקישור זה.
קבינט איחוד האמירויות אישר עוד כי יותר לשיקול דעתם של הממשלות המקומיות ברמת האמירויות להחליט על אחוז הבעלות הזרה עבור כל מגזר / פעילות. יש לציין כי חוק ה- FDI משאיר מקום לכל אחת משבע האמירויות להתיר השקעה זרה של עד 100% לפעילויות שונות, בכפוף לאישור הרשות הפדרלית. נכון להיום לא ניתן אישור לגבי המגזרים והגבלות האחוז המקבילות שאומצו בכל אמירות.
פעילויות שאינן נופלות ברשימה החיובית או ברשימה השלילית (כלומר פעילויות שאינן מותרות או מוגבלות במפורש) יהיו נתונות לשיקול דעת הרשויות, והשקעה בנדל"ן, ככל הנראה, נופלת תחת קטגוריה זו.
השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות
בעוד שכלל מדינות המפרץ הפרסי אינן בקשרים רשמיים עם מדינת ישראל, חלק לא מבוטל מהן מקיים יחסים כלכליים (ואפילו ביטחוניים) עם המדינה. איחוד האמירויות הערביות, מזה עשרות שנים, מקבלת משקיעים ישראלים, מקיימת סחר עם ישראל (נאמד בשנת 2019 בכמיליארד דולר) ואף מאפשרת לאנשי עסקים ישראליים כניסה למדינה. לא אחת, כל אלו התאפשרו עד כה באמצעות שימוש בדרכונים זרים או צדדים שלישיים מתווכים.
לאור האמור, ברור כי השקעה באיחוד האמירויות, בטרם התגבש הסכם שלום בין השתיים, הינה תחת מגבלות משמעותיות, המעלות סיכון ביחס להשקעה והיכולת להוציא ממדינת ההשקעה את הכספים בעת הצורך. יחד עם זאת, הסכמים בנקאיים שנחתמו לאחרונה בין שני הבנקים הגדולים בישראל לבין הבנקים המובילים באיחוד האמירויות, מצביעים על כך שהימים בהם המגעים הכלכליים נעשו בהיחבא ובאמצעות מתווכים חולפים להם מן העולם.
כדאיות השקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות
כפי שנסקר לא אחת בפוסטים קודמים, כאשר נבחנת השקעה במדינה זרה, ובנדל"ן בפרט, נדרש לבנות מטריצת סיכון מול סיכוי. כאשר מבקשים להשקיע בנדל"ן באיחוד האמירויות הערביות, אשר הינה סביבה פחות יציבה (בעיקר מבחינתו של המשקיע הישראלי) ולכן משקיע סביר ידרוש פוטנציאל תשואה גבוהה יותר מאשר השקעה אלטרנטיבית בנדל"ן במדינה זרה אחרת על אף החיסרון מבחינת יציבות המשטר והרגישות להשקעות של אזרחים ישראליים במדינה מוסלמית, לאיחוד האמירויות הערביות מספר מאפיינים אשר יכולים להיתפס כמעניינים למשקיעים המחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
- ישראל ואיחוד האמירויות חתמו (15 בספטמבר, 2020) על הסכם שלום (ביחד עם חתימת הסכם שיתוף פעולה הדדי בין ישראל לבחריין). לשתי המדינות אינטרסים משותפים, המתרכזים הן בחששות מאיראן אך מעבר לכך, גם שותפות סחר אמיתית מזה שנים. עוד יצוין כי בשני העשורים האחרונים היו משלחות ישראליות שביקרו באמירויות ואף שרים בתפקיד הגיעו למדינה במסגרת שיתופי פעולה שונים.
- מבנה התושבים באיחוד האמירויות הינו כ-12% אזרחי האיחוד והיתרה, 88%, תושבים זרים ותיירים. תיירות החוץ באיחוד האמירויות גבוהה ביחס לשכנותיה, ובכלל ביחס למדינות אחרות בעולם, בין היתר בשל כמות האטרקציות שנבנו בשנות השגשוג של הממלכה, וכחלק מהניסיון לגיוון מקורות ההכנסה (הקטנת התלות בנפט). התיירים המבקרים במדינות המפרץ ברובם הינם מהמעמד הסוציו-אקונומי הגבוה. היבט נוסף של פילוח האוכלוסיה הינו שמהגרי עבודה ותיירים אינם תושבי קבע ולכן מיעוטם רוכש נכסי נדל"ן במדינה והיתר – שוכרים!
- מחירים נוחים – בעשור האחרון נבנו עשרות אלפי דירות יוקרה, כאשר הביקוש להן פחת מאד (במיוחד לאור המשבר הכלכלי שנגרם בעקבות קריסתו של מחיר הנפט).
- אחת הדרכים הנתפסת כאידיאלית ליציאה מהמשבר הכלכלי הינה גיוס השקעות זרות. צו ה-FDI שנכנס לתוקף בספטמבר 2018 שינה את היוצרות בעבור משקיעים זרים אשר ביקשו לעשות עסקים באיחוד האמירויות. הצו מאפשר למשקיעים זרים תנאים טובים, סובסידיות ופוטנציאל ההשפעה של ה-Anti-Fronting Law (אף שלא ידוע כי מומש בעבר) פחת. כל אלו מייצרים סביבת השקעה נוחה ומעודדים משקיעים זרים להשקעה באיחוד האמירויות.
- לאור עושרה של המדינה, מערכת המיסוי בה נוחה. מס החברות הינו אפס, והמס על הכנסות מנדל"ן (הן על שכירות שוטפת והן על שבח) נמוכות מאד. חיסרון (בשלב זה) הינו שבין ישראל לאיחוד האמירויות אין אמנה למניעת כפל מס, ולכן למשקיע ישראלי צפוי כפל מס (עד שהדבר יוסדר בין המדינות).
קהל היעד
כמו בכל השקעת נדל"ן בחו"ל, כאשר בוחרים נכס להשקעה יש לבחור את סוג הנכס בהתאם לקהל היעד. בערי האמירויות המובילות (דובאי ואבו דאבי) נמצאים שלושה סוגים של קהל יעד. תושבים זמניים באמירויות שהינם אנשי המעמד הגבוה (אשר מחפשים דירות בסטנדרט גבוה עד כדי דירות יוקרה), תיירים (אשר יחפשו דירות איכות במרכזי הערים ובקרבה לאטרקציות, שיהוו תחליף למלונות יקרים) ונותני שירותים שהינם מהגרי עבודה ממדינות אחרות באזור המפרץ הפרסי וחצי האי ערב ואסיה (אשר יחפשו דירות ברות השגה, ולאו דווקא במרכזי הערים).
רצוי כי המשקיע יבחן ויברור את הנכס שהוא מתעתד לרכוש אל מול מאפייני פלח השוק אליו הוא מעוניין לפנות.
מיסוי
מאחר ובין ישראל לאיחוד האמירויות הערביות אין (בשלב זה) אמנה למניעת כפל מס או כל הסכם רשמי אשר יכול לשקף נורמליזציה ביחסים, המשקיעים הישראלים חשופים למיסוי כפול בגין הרווחים מהנכס. לעיתים רשות המסים הישראלית תפעיל שיקול דעת ותפטור את המשקיע הישראלי מהמיסוי הכפול (יצוין כי היה ועושים שימוש במסלול המיסוי המוזל, החשיבות של האמנה נמוכה יותר, כיוון שבמסלול זה אין אפשרות להזדכות על מס זר ששולם בחו"ל – לפרטים ראה מאמר כאן). יחד עם זאת, כפי שיתואר להלן, יבין המשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל כי גם היעדרה של האמנה לא פוגע בו מהותית, לאור שיעורי המס הנמוכים שבאיחוד האמירויות.
מאחר ובין ישראל לאיחוד האמירויות הערביות אין (בשלב זה) אמנה למניעת כפל מס או כל הסכם רשמי אשר יכול לשקף נורמליזציה ביחסים, המשקיעים הישראלים חשופים למיסוי כפול בגין הרווחים מהנכס. לעיתים רשות המסים הישראלית תפעיל שיקול דעת ותפטור את המשקיע הישראלי מהמיסוי הכפול (יצוין כי היה ועושים שימוש במסלול המיסוי המוזל, החשיבות של האמנה נמוכה יותר, כיוון שבמסלול זה אין אפשרות להזדכות על מס זר ששולם בחו"ל – לפרטים ראה מאמר כאן). יחד עם זאת, כפי שיתואר להלן, יבין המשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל כי גם היעדרה של האמנה לא פוגע בו מהותית, לאור שיעורי המס הנמוכים שבאיחוד האמירויות.
להלן המיסים העיקריים שקיימים בחוק באיחוד האמירויות:
- מס הכנסה מדמי שכירות – באבו-דאבי יש פטור ממס על השכרת דירת מגורים (אך נדרש לשם כך רישיון, שיש לו עלות). ביתר האמירויות שיעור המס הינו 5% על השכרת דירות מגורים ו-10% כאשר מדובר בהשכרת נדל"ן שאינו למגורים.
- מס שבח מקרקעין – אין.
- מס חברות – בכפוף לאמור לעיל על היכולת להחזיק בעלות מלאה על חברה באיחוד האמירויות, באמירויות מס החברות הינו אפס.
פוסט מקיף ומעמיק מאוד, מעניין מאוד ורלוונטי !