כל משקיע שרכש נכס בארץ או בחו"ל, התוודע כבר לעובדה כי רכישת נכס נדל"ן, ואין זה משנה האם מדובר בדירת מגורים, קרקע חקלאית או נדל"ן מסחרי מניב, מדובר (לרוב) ברכישה מהותית. בהשקעה בנדל"ן בחו"ל מנסה המשקיע למקסם (לעיתים)גם מינוף פיננסי למקסום התשואה וניצול יעיל של ההון. במקרים אחרים עשוי להיות מושקע הון עצמי משמעותי. אם המשקיע מצליח לתכנן נכון, הנכס אמור לממן את עצמו (כך שלא יהיה צריך להביא עוד כסף מהבית). כל אלו: הבדיקה המדגמית, הדיו דיליג'נס, הרכישה וניהול הבטוחות בתהליך דורשים ליווי משפטי מקצועי לעסקת הנדל"ן. בלעדיו עלול המשקיע להמצא מול שוקת שבורה. הבטוחה לא נרשמה כמו שצריך. המוכר מכר את הדירה פעמים או שסתם כך "נפלת" על נוכל.
לאחר חודשים של חיפושים החלטת, סוף סוף, איזה נכס לרכוש. הסכמת על המחיר ועל ציר זמן כללי לתשלומים, ואתה מבין כי בניית עסקה מנצחת דורשת תכנון והבנה של המורכבות שבתכנונה ובביצועה. לפנות לבצע עסקה כזו מבלי להתחמש בעורך דין טוב, משולה ליציאה למרוץ מכוניות עם טויוטה פריוס (ואין לי שום דבר נגד טויוטה – אחלה רכב). לכן, עסקה בנדל"ן בחו"ל, בדיוק כפי שתיעשה עסקה דומה בארץ, דורשת ליווי של עורך דין. אחת כמה וכמה כאשר השפה אינה מוכרת לך, ואופן התנהלות בחו"ל זר לך (ביננו, כמה מאיתנו, שאינם עורכי דין העוסקים בנדל"ן, יודעים איך רושמים הערת אזהרה על נכס שטרם נרשם בטאבו???).
מדוע ליווי משפטי לעסקת נדל"ן כה מהותי?
אחד מתפקידיו הרבים של עורך דין מקרקעין הוא לאמת את מצב הנכס. בעגה המשפטית זה נקרא "בדיקת נאותות" (Due Diligence). בדיקת הנאותות שונה (מהותית) עבור הקונה מאשר עבור המוכר. עורך הדין של הקונים נדרש לבצע בדיקותיו בדקדקנות, שכן עליו לבחון לעומקן את כל הזכויות שהנכס מייצג, וכן את הסיכונים הטמונים בו.
המצב המשפטי
חיוני שעורך הדין שלך יבטיח שהנכס בבעלות מלאה של המוכרים. לדוגמא, אם הדירה עברה בירושה למספר שותפים, ברור כי כל בשותפים חייבים להסכים למכירה. יחד עם זאת, האם ידוע לך, למשל, שאם אחד היורשים הינו קטין, בישראל עליך לקבל גם את אישור בית המשפט למכירה? האם במדינה בה הנך מתעתד לרכוש את הנכס יש חוקים ספציפים המחייבים התנהלות מסויימת?
בנוסף, הדירה חייבת להיות בבעלות בלעדית כיחידה עצמאית ולא כחלק מנכס גדול יותר ולא להיות מוחזקת בנאמנות על ידי צד ג '.
אם אתה קונה נכס, חשוב מאוד שתקבל את הנכס כשהוא נקי מכל זכות של צד ג' ("clean title" – עיקול, שיעבוד, זכויות הנאה וכדומה). אם תגלה פגם ברישום, לא תוכל לסיים את העסקה ולרשום את הנכס על שמך.
עורך דין טוב ינהל משא ומתן ויבנה את ההסכם בצורה שתגן על האינטרסים של הקונים ותמזער את הסיכונים.
כל עו"ד יספיק?
זה כמו לשאול האם כל רופא יכול לרפא דלקת עיניים. ברור שלא.
קיימת חשיבות מירבית בשכירת עו"ד מתחום הנדל"ן, אשר מתמחה באזור הגיאוגרפי בו בחרת להשקיע. כאשר אתם שוכרים שירותים של איש מקצוע כזה, אתם נהנים ממספר יתרונות חשובים כגון:
בחינת החוזה ובדיקת התנאים
משקיע "מתחיל" או "חסכן" יכול לנסות ולהוריד דוגמת הסכם רכישה מאתר עם דוגמאות משפטית. רק לשם המחשה, בלינק הבא ניתן למצוא דוגמאות להסכמי רכישה/מכירה של נדל"ן למגורים בכל אחת ממדינות ארצות הברית. האם סבור.ה את.ה ששימוש בהסכם מהמדף (ואפילו עם המתווך הכי טוב) יספק את ההגנה הראויה לכספך?
בכל מקרה של השקעה בנדל"ן, שאינה (בד"כ) פעוטת סכום, אין להסתפק ב"מוצר מדף". כיצד תדע.י האם החוזה מגן על האינטרסים שלך? האם אין בו 'מוקשים מסוכנים' שעלולים לגרום להפסדים או לבטלות? רישומי בטוחות? כל אלו הם צעדים בדרך לעסקה שאינם "הולכים ברגל".
ניהול משא ומתן
ניתן להסתייע בייעוץ המשפטי לניהול מו"מ מול המוכר על החוזה, מול העיריה על מיסוי מקומי, הטבות (חוקיות, כמובן) בקבלת היתרי בניה ואפילו מול הבנק ממנו תיקח משכנתא. בד"כ לעורך הדין (בהנחה והוא מקומי ומקצוען) יש היכרות מוקדמת עם השחקנים האחרים בשוק. מרבית הסיכויים שאין זו עסקת הנדל"ן הראשונה בה הוא מטפל.
בדיקת זכויות בטאבו
קריאה נכונה של נסח טאבו אינה פשוטה בכל מקום. יש גם לוודא שאין זכויות הרשומות על הנכס במשרדי ממשל אחרים.
מזעור סיכונים
בעת רכישת נכס מקבלן, בעת הצטרפות לקבוצת רכישה או אפילו בעת התקשרות על חברת ניהול נכסים מקומית, חשוב לוודא כי אין סיכונים מיותרים (או סיכונים שלא תמחרת בעלות הנכס), וכי הצד הנגדי עומד בכל הדרישות, התקנות והאיכויות הדרושות מצד הרגולטור (והרצויות, מבחינתך).
לחצן SOS
במידה והעסקה יצאה לפועל אבל הנכס לא נבנו, או שהמסירה שלו לא התקיימה במועד אשר נקבע בחוזה, תפקידו של עורך הדין הינו לסייע לך לממש זכויותיך בבתי המשפט.
לסיכום
לסיכום, כמו שלכל טניסאי מעולה נדרש פיזיוטראפיסט צמוד מהשורה הראשונה, כך גם למשקיע מוכשר נדרש עורך דין מעולה לרפואה. עו"ד מקומי, או עו"ד ישראלי עם פעילות מרובה באזור הגיאוגרפי בו בחרת לרכוש את הנכס, שעוסק בתחום הנדל"ן מזה שנים רבות, הוא איש מקצוע חיוני שיעזור לך לבצע את העסקה הטובה ביותר, למנוע עגמת נפש ולרשום נוספת באמתחתך.
יצוין כי ישנם משרדי עורכי דין ישראליים שיש להם קשר עם שלוחות מקומיות באזורים שונים בעולם. באופן זה יהיה המשקיע נהנה משני העולמות. משרדי עורכי הדין המובילים בישראל לליווי עסקאות נדל"ן בחו"ל הינם משרד הרצוג-פוקס-נאמן, משרד ברנע וישנם עוד רבים אחרים.
