מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל בישראל הוא נושא שאין עוררין על חשיבותו לכדאיות ההשקעה. השקעות יכולות לקום וליפול בשל ענייני מס. יתרה מכך, "שכחה" של חבות המס הינה עבירה בעולם הפלילי, ומאז שנת 2014 רשות המסים שמה על כך דגש. בנוסף, לאור הגלובליזציה, תקנות ה-FATCA ותקנות ה-CRS, העולם השתנה והיום רשויות המס מקבלות מיידעים ממקבילותיהן בעולם. כל תושב ישראל המחזיק בחשבון בנק כלשהו במדינות ה-OECD בחו"ל כבר נדרש למלא טופס הצהרת חבות מס. מרגע שמוסד פיננסי זר מעדכן ברשומותיו את תושבותו הישראלית של בעל החשבון, הדיווח לרשות המסים בישראל לא יאחר להגיע.
במכירת נדל"ן בחו"ל משלמים מס הכנסה על רווחי ההון הריאליים מהמכירה, אך אצל משקיעים פרטיים יש הבדל במיסוי על נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 ועל נכסים שנרכשו לאחר מכן:
- נכסים שנרכשו אחרי ה-1.1.2003 – מס של 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה.
- נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 – מס הכנסה בגובה המס השולי על רווחי הון ריאליים שנצברו עד ה-31.12.2002, בתוספת מס הכנסה בגובה 25% על רווחי ההון הריאליים שנצברו מה-1.1.2003 ואילך.
מבחינת סדר העדיפויות, חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה שבה נמצא הנכס, ולאחר מכן משלימים בהתאם לצורך, לשיעור המיסוי בישראל.
מסלולי מיסוי לפי פקודת מס הכנסה
מס על הכנסה משכירות
המס על הכנסות משכירות בחו"ל חייב במס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, בהתאם לאמנת המס אם ישנה. תשלום המס מתחלק לשני שלבים.
השלב הראשון הוא תשלום מס למדינה שבה נמצא הנכס. יש עדיפות למיסוי במדינה שבה נמצא הנכס, בהתאם לחוקים ולשיעורי המס על השכרת נדל"ן מדינה.
לאחר ששולם המס למדינה שבה נמצא הנכס, נדרשים המשקיעים להסדיר את תשלומי המס גם בישראל. אם קיימת כאמור אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה שבה בוצעה ההשקעה, המשקיע לא ישלם כפל מס ויוכל לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו"ל בעת חישוב חבות המס בישראל.
בהתאם לסעיף 122א' לפקודת מס הכנסה, יחיד תושב ישראל רשאי לבחור באחד משני המסלולים למיסוי הכנסתו החייבת משכר דירה מחו"ל. בחירת מסלול אחד בשנה מסויימת אינה מחייבת התמדה באותו מסלול, אלא שבאפשרות המשקיע לבחור בכל שנת מס במסלול מיסוי אחר. כך למשל, בשנה דוגמת 2020, אם המשקיע נפגע קשות בהכנסותיו לאור התפשטות נגיף הקורונה, הרי שבאפשרות המשקיע לבחור כי דווקא בשנה זו ימוסו הכנסותיו מהשקעותיו בנדל"ן בחו"ל לפי מסלול המס השולי (כולל הכרה במלוא ההוצאות שהיו למשקיע בחו"ל), וכך להיטיב את מצבו.
להלן תובא סקירת שני המסלולים:
המסלול הראשון - מסלול מס שולי
המיסוי משתלם על הכנסות נטו מחו"ל – חיוב במס על הרווח, כלומר הכנסה שוטפת בקיזוז סה"כ ההוצאות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס, כולל הוצאות פחת. במסלול זה, המשקיע ישלם מס בהתאם למס השולי בו הוא נמצא, כאשר ממדרגת המס הראשונה הינה בשיעור של 31% ויכול להגיע למס של עד 47% (ואף יותר – מס יסף) בהתאם למס השולי, במקביל יקבל זיכוי ממס בגובה המס ששולם בחו"ל .
אם המשקיע בחר במסלול המיסוי הרגיל וקייימת אמנת כפל מס, יקבל זיכוי בגין המיסים ששילם בחו"ל על הכנסותיו מהשכרת הנכס. הזיכוי ממס יכול להגיע עד לגובה המס החל בישראל על ההכנסות מהשכרת הנכס.
תשלום ביטוח לאומי לעניין מסלול מס שולי – הכנסות משכר דירה למגורים אשר הופקו בחו"ל ודווחו למס הכנסה לפי מסלול מס שולי יחויבו בדמי ביטוח לאומי כהכנסה פאסיבית בשיעור של 12% על החלק העולה על רבע מהשכר הממוצע במשק למעט השקעה בארה"ב באמצעות LLC וזאת בעקבות הנחיה של המוסד לביטוח לאומי המקנה פטור על הכנסות כאמור.
המסלול השני - מיסוי מופחת (או מסלול 15%)
מסלול המיסוי המופחת קובע שיעור מס קבוע של 15% על ההכנסות משכירות בחו"ל. כאן שיעור המס הוא קבוע מתוך מלוא ההכנסות, ולא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות כלשהן או לקזז ממנו עלויות מס.
מסלול המיסוי המופחת (מסלול ה-15%) מיועד רק למשקיעים פרטיים, שהכנסתם מהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נחשבת כהכנסה מעסק, והמסלול יהיה בדרך כלל כדאי יותר לבעלי מס שולי גבוה.
תשלום ביטוח לאומי לעניין מסלול 15% – סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו-15% בחו"ל) – פטורים מתשלום דמי ביטוח.
פחת
חישוב הוצאות הפחת על נכס בחו"ל תעשה תמיד עפ"י תקנות הפחת בישראל ולכן אם חושבו הוצאות פחת בחו"ל, יש להתעלם מהן ולחשב מחדש בהתאם לדין החל בישראל.
מס על הכנסה ממכירת נכס
מס רווח הון יחול בעת מכירת הנכס בחו"ל. על רווח ממכירת נכס שנרכש לאחר 1 בינואר, 2003, יחול שיעור מס רווח הון בישראל של 25%. מכירה בחו"ל חייבת בדיווח בישראל תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון אשר שולם בחו"ל, בהנחה וקיימת אמנת מס בין המדינות. כלומר המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בחו"ל לבין המס בישראל .
מיסוי השקעת נדל"ן בחו"ל כעסק
בניגוד למשקיעים פרטיים על עסקים וחברות חלים כללים אחרים. עסק יכול להיות גם אדם יחיד בהתאם להכנסותיו מנדל"ן ולסך נכסיו, למשל אם אתה אדם יחיד העוסק ברכישה, שיפוץ ומכירה של דירות לטווחים קצרים, תסווג כעסק. זה המיסוי בהתאם לפעולה ולסוג העסק:
עוסק מורשה
- מיסוי הכנסות משכירות בחו"ל – מס שולי.
- מיסוי הכנסות ממכירת נדל"ן בחו"ל – מכירת נדל"ן בחו"ל על ידי עסק יכולה להיות מסווגת כמכירה עסקית או כמכירה הונית. במקרה של מכירה עסקית, יהיה הרווח הריאלי על ההשקעה חייב במס הכנסה בשיעור המס השולי.
- הכנסה כעסק יכולה להיות חייבת גם במע"מ ובביטוח לאומי.
חברה בע"מ
- מיסוי הכנסות משכירות – מס חברות (2020- 23%).
- מיסוי הכנסות ממכירת נדל"ן בחו"ל – מס חברות (2020- 23%).
- אין חבות בביטוח לאומי על הכנסות חברה.
ההבדל המשפטי בין משקיע ישיר לבין משקיע באמצעות חברה
מבחינה המשפטית, השקעה בנדל"ן באמצעות החזקה ישירה בידי אדם, 'יחיד', כרוכה בחשיפה לתביעות ובעיות העשויות להתעורר בנכס. בעל הנכס חשוף לתביעות בגין תאונה או פגיעה באדם הנמצא בנכס, נזק לאדם או לרכוש של אחרים, תביעה מסחרית ועוד. החזקה באמצעות תאגיד מספקת הגנה מפני מקרים רבים למשקיע היחיד, מכיוון שאין לו חשיפה מעבר לשווי הנכס (הערבון מוגבל).
תגובות 1