החסמים בהשקעות נדל"ן בחו"ל המהותיים ביותר של אחד האדם (אני, ואני מניח שגם את.ה נמנים עליהם) הוא מחסור בידע במגוון תחומים: נדל"ן, מימון, רגולציה וכדומה (אגב, הפחתת חסם זה הוא בדיוק מטרת האתר ודף הפייסבוק). חסמים נוספים קשורים ליכולות (הון עצמי מספק, יועצים מקצועיים וראויים וכדומה), חששות (פתיחת תיק במס הכנסה, צורך בהסתמכות על צדדים שלישיים, חשש מנוכלים וכדומה) וקיימים עוד חסמים ייחודיים לכל אחד ואחת מאיתנו.
האם השקעה בנדל"ן בחו"ל אכן מהווה הזדמנות?
במדעי הכלכלה ההתנהגותית מוכר מושג בשם "הטיית הביתיות". משמעותו היא שאדם נוטה להתמקד בסביבתו הקרובה. כך למשל אם הינך משקיע בני"ע באופן עצמאי (לא באמצעות מנהל תיקים או יועץ השקעות), מרבית הסיכויים שתיק המניות שלך מוטה לניירות ערך הנסחרים בבורסה לני"ע בתל אביב. יחד עם זאת, החברות הנסחרות בתל אביב מהוות שבריר אחוז מכלל החברות הסחירות בעולם. אם כך, מדוע תיק ניירות ערך שלך מוטה להשקעות אלו? התשובה פשוטה מידי – כיוון שתושב ישראל יחשוב שאת השוק המקומי הוא מכיר הכי טוב. למה להשקיע בנסטלה אם את שטראוס אנחנו מכירים טוב? על בסיס אותו עיקרון נראה בתיק ההשקעות של הישראלי הרבה יותר את שופרסל מאשר או וולמארט ואת סלקום לעומת T&AT.
עם זאת, בעניין השקעה בנדל"ן מניב, קיימת חצי אמת בהעדפה להתמקד בנדל"ן מקומי, וזאת במידה והמשקיע מתכוון לנהל הנכס בעצמו. היה ואין כך הם הדברים, זולת חסמים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אין סיבה כלכלית שלא לשקול לבצע את ההשקעה הבאה בחו"ל.
מוקדי התשואה
בירוקרטיה כפולה
יחד עם זאת, השקעה בחו"ל כרוכה בהליך בירוקרטי לא פשוט. הצורך להסתמך על גורם מתווך ברכישה גבר, שכן בעת הזו נסיעה למקום שבו ממוקם הנכס בעייתית. על המשקיע לשכור יועצים מתאימים מרחוק, לפתוח תיק ברשות המיסים במדינת מושב הנכס (ואם זו השקעה ראשונה, כנראה שגם בישראל). השקעה בנדל"ן בחו"ל חושפת המשקיע למיסוי מקומי: מס עירוני, מס מדינתי ולפעמים גם מס פדרלי, ואולי גם לביטוח לאומי. על המשקיע יהיה להגיש דוחות שנתיים לממשלה הזרה ולמדינת ישראל. כיוון שעסקינן בהשקעה בחו"ל, ישנם נושאים אדמיניסטרטיביים: גביית דמי השכירות מן השוכר, אחזקה של הנכס במקרה של נזקים שוטפים ועוד.
ככל שהחסמים בהשקעות נדל"ן גבוהים יותר, התשואה עולה
אין חוכמה רבה בהשקעה במנהטן, ברלין או לונדון (כמו גם בתל אביב). שוקי הנדל"ן הללו מסודרים והביקוש בהם לדירות יציב. תשואה משמעותית לא יראה משקיע באזורים אלו (המשקיע בהם פחות מחפש תשואה ויותר יציבות, פיזור ואולי מחשבה על הגירה עתידית). ככל שמבקשים לאתר אזורים להשקעה בנדל"ן עם תשואה, מחפשים בערים הפריפריאליות או במדינות המפותחות פחות. באתר globalpropertyguide.com ניתן למצוא את הטבלה הבאה, המציגה היכן ניתן להשיג את התשואות הגבוהות ביותר על נכסים מניבים להשכרה לדיור:
קהיר, קייב, עמן אלו שלושה מבין המובילות את טבלת התשואות של המדינות אשר התשואה בהן גבוהה. לעומתן ניתן ללמוד עד כמה הפוכה המגמה במדינות אירופה: וינה, לונדון, פאריז, ברלין -בכולן התשואות נמוכות מ-3% לשנה. איסטנבול מעוותת את התמונה שכן האינפלציה במדינה היתה גבוהה ויש בה בעיות מבניות בכלכלה, דבר שמעוות את הנתונים.
תל אביב, אגב, למי שמעוניין לדעת כיצד הטיית הביתיות שלנו ממוצבת, הינה אי של יציבות במזרח התיכון ובעולם. כפי שניתן ללמוד מהטבלה הבאה:
אגב, הסקר נערך לפני שנחתמו הסכמי השלום עם איחוד האמירויות הערביות, בחריין וסודאן.
אולי יעניין אותך לקרוא עוד בנושאים הבאים:
הנה בא שלום עלינו – נלך להשקיע באבו דאבי?
ליווי משפטי לעסקת נדל"ן בחו"ל
הרגולציה לעולם אינה נחה על זרי הדפנה
סיכום - השונות בתשואה נובעת מהחסמים
משקיעים מחפשים (ויחפשו) תמיד השקעה שתענה על הצורך שלהם בתשואה מול סיכון. צעירים יבחרו בסיכון גבוה כדי להשיג תשואה עודפת. פנסיונרים יעדיפו ביטחון על פני הרפתקנות. סיכונים נחשבים לגבוהים כאשר החסמים העומדים בפני המשקיעים גבוהים.
היה ותדע.י להפחית את גובהם של החסמים, תוכל.י לשאוף לתשואה גבוהה יותר מול משקיע מקביל שאינו יודע להנמיך את החסמים.
ידע, יועצים טובים וניסיון בהחלט יסייעו לך להפחית את החסמים וליהנות מתשואה טובה יותר.
סמנו את דף הפייסבוק שלנו וכך תוכלו לקבל עדכון בכל פעם שעולה תוכן חדש לאתר.
