השקעות בנדל"ן בחו"ל מחייבות את המשקיעה לבצע מחקר מעמיק (וזה לא פשוט, במיוחד אם אתה מגדל גם שלושה ילדים ואחראי גם להוציא את הכלב לטיול). יש לתור אחר מידע מקיף ואמין, ממגוון מקורות (ממשלתיים ופרטיים כאחד, שלא תמיד נגישים באופן פשוט). לאחר שאותר, יש צורך בניתוחו באופן שיהיה ישים, שמיש ובר משמעות. קביעת פוטנציאל השקעת נדל"ן בחו"ל הינה מקצוע בפני עצמו, ולכן גם דורשת ידע וניסיון.
מקורות מידע שכדאי לתת להם עדיפות הינם:
- הבנק העולמי והבנקים המרכזיים
- לשכות המרכזיות לסטטיסטיקה
- גופי מחקר בעלי שם (סוכנויות הדירוג: מודיס, אס אנד פי)
כל אלו חוקרים ומפיקים הרים של מידע, מדדים ונתונים, במטרה לפענח את התנהגותן מדינות ומגמות בכלכלות השונות. פוטנציאל השקעת נדל"ן בחו"ל יקום וייפול על פי המחקר שתבצע. ככל שהמחקר יהיה מבוסס על מקורות אמינים, המסקנות יכווינו אותך לתשואה טובה יותר.
מדדים סטטיסטיים כמכווני השקעה
שיעור התעסוקה במשק (שיעור האבטלה ושיעור ההשתתפות בכח העבודה) הם חלק קטן מבין המדדים הסטטיסטיים הנפוצים. מדדי מחירים, תוצר מקומי גולמי (תמ"ג), ריביות נוכחיות והיסטוריות, שינויים דמוגרפים באוכלוסייה הם שורה נוספת של מדדים בעלי ייחוס.
אם נבקש להתרכז בתחום הנדל"ן, לנתון בדבר היקף התחלות הבניה, מספר העסקאות וקצב גידול התאים המשפחתיים יש חשיבות רבה. סקירה של הנתונים המרכזיים תאפשר למשקיע להעריך את פוטנציאל השקעת הנדל"ן בחו"ל, והאם כדאי מבחינתו להיחשף לנדל"ן במדינה זו או אחרת.
ככל שהמדינה יותר "מערבית" ומפותחת, הסיכוי כי הנתונים המפורסמים על-ידה יהיו אמיתיים יותר ולכן אמינים.
צרכים כמכווני השקעה
הצורך בהשקעה יכול לנבוע ממספר צרכים. ראשית, האם מדובר על השקעה מניבה או השקעה עם נופח יזמי או הזדמנותי. השקעה מניבה דורשת איתור מדינה יציבה, בעלת יציבות שילטונית, מערכת פיננסית חזקה וביקוש קשיח לדיור למגורים. לעומת זאת, השקעה יזמית/הזדמנותית תדרוש איתור של מדינה המצויה על סף פריצה. מזרח אירופה בתחילת שנות ה-2000 היתה כזו. אנגליה בעידן הפוסט ברקזיט יכולה גם לענות על ההגדרה. באיתור הזדמנויות השקעה כאלו קיים סיכון. אך יחד עם הסיכון, בד"כ מגיעה גם ההזדמנות לרכוש נכסים במחירים טובים.
שנית, הצורך ברכישת דירה להשקעה בחו"ל יכול לנבוע מהצפי כי בן/בת משפחה יבקשו ללמוד בעתיד באותה מדינה. כולנו שמענו על הורים שרכשו עבור ילדיהם דירה בבודפשט כיוון שהילד/ה נרשמו ללימודים לרפואה בבודפשט, ואח"כ נותרה הדירה כהשקעה.
שלישית, האם למשקיע צורך במינוף פיננסי על מנת לבצע את ההשקעה? השקעה במדינות מזרח אירופה מגבילה אפשרות לקבלת מינוף פיננסי מבנק מקומי לתושב חוץ. לעומת זאת, השקעה באנגליה דווקא תאפשר קבלת מינוף פיננסי, אפילו אם הינך תושב חוץ. אמת, המשכנתא לא תהיה באותם תנאים הניתנים לתושבי אנגליה, אך גם מינוף פיננסי בריבית 4% יכול לשפר את פוטנציאל השקעת הנדל"ן בחו"ל ואת התשואה למשקיע.
יכולות כמכווני השקעה
ראשית, משקיע עם הון עצמי המוקדש להשקעות נדל"ן בהיקף של 100 אף יורו יהיה מוגבל ממשקיע שהקצה לצורך כך מיליון יורו.
שנית, משקיע שמקדיש את כל הונו להשקעת הנדל"ן יאות פחות לסכנו בהשקעה במדינה חשודה/ לא יציבה. כך, השקעה במדינות אפריקה או אסיה מסוכנת באופן ניכר על השקעה בארה"ב, קנדה, אנגליה או מערב אירופה. מזרח אירופה ורוסיה מצויות באמצע הסקאלה של הסיכון-סיכוי. במדינות אלו הנחת המוצא של משקיע צריכה להיות שאת הכסף הוא עלול לאבד בעוקץ או בכישלון עסקי של ההשקעה. אגב, לעומת מרבית מדינות העולם (כמעט), תל אביב היא מיוחדת במינה. רק בתל אביב ימצא סיכון גבוה כמו של המזרח התיכון ותשואות נמוכות של מנהטן.
מהמאקרו למיקרו – בחינת הערים במדינת המטרה
לאחר שהמשקיע גמר אומר באיזו מדינה ישקיע, יש לעבור אל רמת המיקרו ולבחון את האזורים העירוניים (או הכפריים) בהם תתמקד. בדומה לתל-אביב, בה מרכז העיר מהווה השקעה סולידית עם תשואה מובטחת הן על שכירות חודשית והן על ערך הנכס, סביר להניח שבכל עיר אחרת בעולם יש חלוקה בין המרכז לפרברים, והמחיר והתשואה בהתאם.
עוד כתבות שיכולות לעניין אותך:
אי הוודאות משחקת תפקיד
ההשפעות המאקרו כלכליות על שוק הנדל"ן בו נחליט לפעול, מהותיות. די לזכור את היזמים הישראלים הרבים שהתנפלו, בתחילת שנות האלפיים, על קרקעות חקלאיות עתירות פוטנציאל ברומניה. בהגיע המשבר הפיננסי של שנת 2008, מצאו הם עצמם בפני הסדרי חוב ומחיקות ענק.
היום, 2020, את אירופה למשל, עדין מקיפות עננות משמעותיות המשפיעות על הכלכלות ועל שוק הנדל"ן, אפילו ללא קשר לנגיף הקורונה. אירופה של ימינו מתבוססת תחת עומס הפליטים השוטף את היבשת מכיוון סוריה דרך תורכיה. גם עזיבתה שטרם הושלמה של אנגליה את האיחוד האירופאי המשותף אינה מקלה על אי הוודאות. אבל, דווקא בעתות כאלו אולי ניתן לאסוף הזדמנויות.
אף כי עושה הרושם שקיימת אי-יציבות פוליטית באירופה, את אשר מתרחש בארה"ב אין לתאר אלא ככאוס. ארה"ב מצויה בין הפטיש לסדן. מחד, מלחמת סחר עקובת דם מול סין, ומאידך במאבק איתנים מול איראן והגרעין שהיא מבקשת לפתח. ומעל כל זאת קיימת לה מערכת בחירות שתגיע אל שיאה בעוד שבוע. כאשר בראש המדינה, בדיוק כמו בעונה השישית של בית הקלפים ל NETFLIX עומד ראש מדינה שיעשה הכל (אבל הכל) כדי לזכות בבחירות לכהונה שניה, אין לדעת מה יהיה הסוף.
