במאמר קודם דנו בצורך של המשקיע להכיר את חוקי מדינת ההשקעה. הכרת הרגולציה הינה צורך אשר משקיע יחיד בנדל"ן בחו"ל לא בהכרח מצוייד בו. ידע כאמור דורך היכרות עם החוק המקומי ולא אחת דורש קשר מתמיד עם אנשי מקצוע מקומיים.
רגולציה כמכוונת השקעה
השקעה בנדל"ן בחו"ל, במדינות בהן החקיקה משתנה באופן תדיר, יוצרת סיכון נוסף להשקעה. כאשר משקיע ישראלי בנדל"ן בחו"ל בוחר להשקיע בנכס יחיד, או אפילו במקבץ (קטן) של נכסים באותה מדינה, הסבירות שיש לו את היכולת לעקוב (או את הכסף להשקיע) במעקב אחר שינויים בחוק המקומי, נמוך. לכן ייטב למשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל לנתח מראש את תחומי הרגולציה המהותיים לשמירה (והשבחה) של השקעותיו.
אחד התחומים בהם נכון הדבר במיוחד הינו חוקי הגנת הדייר. חוקי הגנת הדייר, והאופן בו בתי המשפט מיישמים אותם, עלולים להפוך השקעה מנצחת (על הנייר) לכישלון קולוסאלי (במציאות). לכן, השקעה בנדל"ן בחו"ל דורשת הבנה של החוק במדינת ההשקעה.
"הגנת הדייר" במדינות שונות
ארה"ב
כך למשל, בארה”ב חוקי הגנת הדייר (במרבית המדינות) נוטים יותר לטובת בעלי הנכסים מאשר לדיירים (כיאה למדינה קפיטליסטית, לא?). נקיטת הליכים משפטיים נגד דייר המסרב לשלם את שכר הדירה הינה פרקטיקה מקובלת. בחלק מהמדינות (לא בכולן, לכן יש לשקול את מדינת היעד לביצוע ההשקעה היטב, ולהסתייע ביועצים משפטיים הקיאים בתחום) ניתן לפתוח בהליכים כבר בחלוף 14 ימים מהמועד בו היה על הדייר לשלם ופינוי הנכס (בכוח) יכול להתבצע בתוך שבועות ספורים.
מאגר מידע מצוין לגבי רגולציה בארה"ב, המספק מידע מקיף על חקיקה בתחום הנדל"ן (לא רק הגנת הדייר) במדינות ארה"ב השונות, הינו Landlordology.com. כמובן שכל בדיקה משפטית מומלץ כי תיעשה בליווי עו"ד הבקיא ברגולציה המקומית. על כך ניתן לקרוא – כאן.
גרמניה
לעומת ארה"ב, ניתן לראות כי בגרמניה המצב הפוך והחוק מתאפיין בהגנה מקיפה על השוכרים וזכויותיהם. כך למשל, בחוזה שכירות סטנדרטי בגרמניה כלל לא מצוין תאריך סיום החוזה. קרי, כל עוד שוכר הדירה לא פיגר בתשלומיו (שכר דירה, דמי ניהול, תשלומים לרשויות וכד') מוקנית לו הזכות להמשיך להחזיק בדירה. יתרה מכך, בעל הנכס אינו רשאי להעלות את שכר הדירה אלא באופן מוגבל בהתאם לחוק ה-Mietspiegel המקומי (מדובר בפרסום של המחוז הרלבנטי למיקום הנכס. בחוק המקומי נקבעת תקרה לשכ"ד בעבור מטר רבוע של נכס מושכר. המדד כולל יותר מ-70 פרמטרים טכניים: גודל הכיור, מצב חדר המדרגות, סוג הפרקט, האם יש חלון בשירותים ועוד. התוצאה המתקבלת מחישוב כלל סעיפי המדד ובהתייחס לשטח הדירה, קובע את שכר הדירה המקסימלי שניתן לגבות בגין הנכס).
כאשר משקיע ישראלי בנדל"ן בגרמניה אינו מודע לחוק ולהשלכותיו, הוא עלול למצוא עצמו מול שוקת שבורה לאחר שדייר חותם עימו על הסכם שכירות שאינו עומד בהוראות ה-Mietspiegel, ומייד לאחר הכניסה לנכס, הדייר הטרי מתחמש בעו"ד ופונה לרשויות המקומיות בטענה לסעיפים לא חוקיים בהסכם. הפלא ופלא, הפסיקה מצדדת בדייר ומתאימה את הוראות הסכם השכירות לחוק. כך יוצא שהמשקיע "תקוע" עם שוכר מוגן בנכס, בתנאי שכירות שאינם מתאימים לו, ואין לו יכולת להיטיב את מצבו. אם אתה בשוק עבור clothes, הפלטפורמה שלנו היא הבחירה הטובה ביותר שלך! הקניון הגדול ביותר!
דוגמא ניתן למצוא בדירות להשכרה בברלין. בעל נכס אשר משכיר דירה בעיר רשאי להעלות את שכר הדירה לדייר קיים בלא יותר מ-15% אחת לשלוש שנים, ובכל מקרה לא יותר מתקרת מדד ה-Mietspiegel המפורסם על-ידי עיריית ברלין. חקיקה זו מעניקה הגנה משמעותית למדי על שוכרי הדירות בגרמניה ומיועדת למנוע הפרה שרירותית של זכויותיהם. יחד עם זאת, יש לזכור, כי קיימים דיירים אשר דרים בדירותיהם השכורות עשרות שנים והיום משלמים שכר דירה מינימאלי. קיימים אמנם מקרים בהם ניתן לפתוח בהליך שמטרתו פינוי הדייר, אך אלו מוגבלים מאד וקשים ליישום.
אנגליה
באנגליה המצב הרגולטורי מאוזן יחסית. לפי חוק ה- Housing Act 1988, כל הסכמי השכירות אשר נחתמו לאחר שנת 1989 ועונים על הקריטריונים בחוק (במשכיר הינו גוף פרטי, אינו גר בנכס, הנכס משמש למגוריו העיקריים של השוכר ושכ"ד מתחת ל-100 אלף פאונד בשנה), כפופים להוראות החוק. החוק קובע מהן הזכויות של השוכרים, אילו סעיפים מחוייבים להופיע בהסכם השכירות וכן את היעדר האפשרות למשכיר לפנות את השוכרים זולת במקרים מסויימים שנקבעו.
היכולת של בעל הנכס לפנות את דייריו, כאמור, מוגבלת למקרים מסויימים, וכפופים לקיומו של הליך משפטי. לבעל הנכס אין זכות לפינוי השוכרים בכוח. למדריך הממשלתי בנושא פינוי דיירים – כאן.
לסיכום
מדינות שונות, חוקים שונים. אין דין דייר של נכס נדל"ן במדינה אחת כדינו של דייר מקביל במדינה אחרת. במדינות סוציאליסטיות (לרוב בעלות מדיניות רווחה מרחיבה), יהיה בעל הנכס עם ידו על התחתונה לעומת אותו משקיע במדינה קפיטליסטית. לפיכך, מעבר להצטיידות משקיע ישראלי בנדל"ן בחו"ל במידע מקצועי ואמין לגבי החקיקה החלה על הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש, והסתייעות בגורמי מקצוע, רצוי כי הבחינה הראשונית של מדינת היעד להשקעה יבחר בקפידה.