יכולת המימון כגורם החלטה
בעת שאדם שוקל השקעה בנדל"ן בחו"ל, או בכלל לרכוש נכס, עליו לשאול עצמו האם מדובר בהשקעה או בנכס "לצריכה" עצמית. קרי, האם הוא מתכוון להתגורר בנכס או להפיק ממנו הכנסות פאסיביות. ככל והרוכש מתכוון לגור בנכס, חשוב שידע היכן ממקום הנכס, האם בתי הספר בסביבה טובים, האם בסמיכות ישנם אמצעי תחבורה טובים למקומות מרכזיים באזור, האם השכנים טובים בעיניו, האם המתנ"ס השכונתי קרוב ופעיל, ואולי גם תהיה חשיבות רבה לשאלה האם הנכס מצוי בקומה 16 או 18 בבניין. יחד עם זאת, כאשר משקיע רוכש נכס למטרת השקעה, בייחוד אם מדובר על השקעת נדל"ן בחו"ל, וליהנות מהשכרתו, מלבד השאלות ששואל האדם שמתכוון לגור בנכס, עליו לשאול עצמו בנוסף, שתי שאלות עיקריות:
- האם ניתן לממן את הנכס (לקבל משכנתא מבנק זר או (בעיקר) מקומי.
- האם דמי השכירות שיתקבלו מכסים בביטחון את עלויות הנכס (הוצאות המימון, החזר הקרן והוצאות שוטפות).משקיע.
הכנה מוקדמת לפני איתור נכס נדל"ן להשקעה בחו"ל
משקיע בנדל"ן אשר החליט כי תיאבון הסיכון שלו דורש מינוף של השקעתו בחו"ל, קרי רכישת נכס נדל"ן עם מינימום הון עצמי ומקסימום הון זר (משכנתא), עדיף שיפנה, בטרם "היציאה לציד", לקבל אישור מותנה בנקים מקומיים במדינת ההשקעה המיועדת (אגב, אין חובה כי הפניה תהיה לבנקים, ניתן לפנות גם למשקיעים מוסדים, שותפויות השקעה, מתווכי/משווקי משכנתאות וכד') ויבחן מהו היקף המימון (LTV) שהוא יוכל לקבל בהינתן והוא יבקש לרכוש נכס מסוג מסויים, בסכום מוגדר, ומהן הריביות שהגורם המממן צפוי לבקש בעבור מתן המימון המבוקש. מומלץ כי רק לאחר שיש בידי המשקיע אינדיקציות מקדמיות, יחל המשקיע באיתור נכסים העונים על התבחינים (קריטריונים) שהוא הציב לעצמו, לצורך השקעה.
אפשרות נוספת הינה לפנות אל בנקים או גופים מוסדיים במדינת ישראל לצורך בדיקת האפשרות לקבל מימון לרכישת נכס בחו"ל. אמנם אפשרות זו פחות נפוצה, אך היא קיימת. למידע נוסף – כאן.
פגוש מומחי נדל"ן מקומיים ובצע הכנה מוקדמת לפני הפגישה עימם
קבע פגישה עם מומחה למשכנתאות, בין אם יועץ פרטי או בנקאי, קבל המלצות מחבר או סוכן נדל"ן או ממשקיעים אחרים באותו איזור גיאוגרפי עימם אתה בקשרים. ניתן (ורצוי) לבדוק באתרי המידע המקומיים לגבי סוגי המשכנתאות המוצעות. אל תחשוש לשכור יועץ בתשלום לצורך הבירור, כיוון שחיסכון בתחום כה מהותי עלול לעלות ביוקר לאורך כל חיי ההשקעה. ישנן מדינות בהן הנושא מוסדר גם ברמת המדינה. כך למשל היא אנגליה. בקישור הבא ניתן למצוא, באתר הממשלתי, הסבר על האופן בו ניתן לרכוש נכס נדל"ן באנגליה באמצעות משכנתא (אם כי עיקרו מופנה אל תושבי אנגליה ולא אל משקיעים זרים בנדל"ן בה).
בטרם תגיע לפגישה כאמור, וודא כי בידך מידע מלא ונתונים מאומתים של המקורות וההתחייבויות שלך, הכנסותיך בשנתיים האחרונות, והסכום ומקור ההון העצמי שאתה צפוי להביא לעסקה.
המשקיע והבנקאי
בנקאות היא עניין של אמון. אל תסתיר מידע, בייחוד אם הוא מהותי, והצג אותו באופן שיאפשר לבנקאי להבין שאתה מתכוון (ויכול) לקיים את ההתחייבויות שאתה צפוי לטול על עצמך. ככל שהתכנית העסקית שלך תהיה ברורה וריאלית, ותצביע על כך ששקלת את הסיכונים שבדרך, ואת האירועים הבלתי צפויים שיכולים להתרחש (למשל, חריגה בהוצאות השיפוץ או תקופה של נכס ריק) כך תבנה רושם טוב יותר אצל הבנקאי/ הגורם המממן, והוא יאות להשקיע בך (לממן אותך) יותר. חשוב לתכנן (ולהציג) תכנית חלופית למקרי קצה, למשל בהן עקב נגיף מסתורי השוכרים נוטשים את הנכס והוא נותר ריק למשך שנה,
סירוב הינו חלק מהמשחק – אל תירתע
לא אחת תידחה בקשתך. לפעמים אף ללא הסבר סביר. אך אל לך לנטוש את התכנית העסקית. בקש מהגורם שדחה את בקשתך פידבק לגבי הנושאים בתכנית העסקית שהצגת בפניו שהטרידו אותו. בחן את הנתונים שתקבל, בדוק האם יש להם פתרונות (אולי תגלה.י שהתכנית שלך היא שלוקה בחסר) ומצא.י להם פתרונות.
לא כל המשכנתא דורשת הון עצמי של 20 אחוזים, לא כל המשכנתאות הן לתקופה של 30 שנים, ולא תמיד הן דורשות תשלום מלא של קרן וריבית באופן חודשי. החשוב הוא להתאים את המשכנתא להשקעה, ולא את ההשקעה למשכנתא.
תמחור הריבית
ככל שההכנסה הפנויה שתציג.י תהיה גבוהה יותר, ששיעור המימון מערך הנכס (LTV) שתבקש.י יהיה נמוך יותר או שהתקופה לפירעון סופי של המשכנתא תהיה קצרה יותר, כך ריבית שתתבקש.י לשלם תהיה נמוכה יותר (קרי, תשלומים חודשיים נמוכים יותר) והסיכוי לאישור הבקשה יהיה גבוה יותר.
יחד עם זאת, העדפה של משקיע תהיה לממן חלק גדול יותר מהנכס באמצעות מימון זר (וכך לרתק פחות הון עצמי לטובת ההשקעה). לכן חשוב לבדוק במסגרת התכנית העסקית, מה היכולת של הנכס (באמצעות דמי השכירות ממנו עם מקדמי הגנה) לממן מבלי שתידרש.י להביא עוד כספים מהבית במהלך תקופת ההשקעה.
דירוג אשראי
במדינות בהן נהוגה שיטה של דירוג אשראי, נסה.י לשפר את ציון האשראי שלך לפני הגשת הבקשה. שיפור הדירוג יכול להיעשות באמצעות הוכחת יכולת לעמוד בהתחייבויות. כך, למשל, ניתן ליטול אשראי צרכני, אשר המטרה לנטילתו היא הוכחה שאת.ה עומד.ת בהתחייבויות להחזירו (לא באמת צריך לקחת הלוואה ולרכוש בה רכב, אם אין ברכב צורך).
מגבלת ההחזר החודשי
על מנת שהמלווה יעריך האם באפשרותך לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא, המלווה יחשב את סך התשלום החודשי הצפוי (קרן בתוספת ריבית וחלק יחסי של ההוצאות הצפויות השנתיות על הנכס – מסים, בטוחים, ועד בית וכד') אל מול הכנסתך הפנויה הצפויה. המלווה יבקש לבחון את חשבונות הבנק שלך. יחד עם זאת, ככל שחלק מההכנסות הינן עסקיות ואינן מקבלות ביטוי בחשבונות הבנק שלך, וודא.י כי בידך אישורים מתאימים מרואה החשבון שלך.
עלויות המימון הנילוות
סוגיה שאל לך לשכוח בעת הגשת בקשה למשכנתא, היא עלויות ההקמה של המשכנתא: הזמנת דו"ח אשראי, תיעוד ההלוואות, ביצוע הערכה שמאית, חיתום, הוצאות משפטיות, ביטוחים וכדומה. עלויות אלה עלולות להאמיר עד כדי 7-8% מעלות ההלוואה, ויש לכך חשיבות בחישוב כדאיותה. עוד יש לבחון האם חלק מהעלויות הינן עלויות חוזרות (למשל אם בכוונתך לבצע מימון מחדש של המשכנתא כעבור 5 שנים, האם יש הוצאות שתידרש.י להוציא בשנית).
הוצאות אלה אינן מתבטאות בעלות המימון (הריבית), אך הן קיימות ועשויות להשפיע על כדאיות המימון. עוד יצוין, כי היה והנך מתנהל.ת מול מספר חלופות מימון, וודא.י כי אם את.ה מזמין שמאות, שהשמאי מקובל על רוב (אם לא כל) הגורמים עימם את.ה בא.ה במשא ומתן.
