רכישת נדל"ן באתונה או סלוניקי ביוון קורצת למשקיעי נדל"ן רבים בעולם. ציבור המשקיעים הישראליים בנדל"ן בחו"ל לא פספס את התופעה. המשבר הפיננסי והצורך בסיוע נרחב מהאיחוד האירופאי (אשר לווה בדרישות לרפורמות כואבות) הביא לצניחה של מחירי הדירות ביוון כמעט 50% בין השנים 2008 ל-2013. התפשטות נגיף הקורונה, אשר פגעה בראש ובראשונה בתיירות העולמית היוותה מכה אנושה, אשר נזקיה טרם כומתו.
אף על פי כן, בראייה ארוכת טווח, לאור מיקומה של יוון, השתייכותה לאיחוד האירופאי והיותה מוקד משיכה תיירותי, יוון היא (כנראה) אחת מהאלטרנטיבות הקורצות יותר למשקיעי הנדל"ן הישראליים בחו"ל (ומיתר מדינות העולם).
שיעור מיסוי הכנסות מנדל"ן נמוך
נכון למועד כתיבת פוסט זה (2020), ביוון קיים פטור ממס שבח מקרקעין. הטבות מס הנובעות ממשברים כלכליים אינם דבר של מה בכך, אך אל למשקיע לטווח ארוך להתבשם ממנו. אין כל וודאות שפטור זה יישאר בתוקף לשנים. יחד עם זאת, עבור משקיעים שפועלים כפליפרים (עסקאות סיבוביות), פטור זה בהחלט מאפשר קרקע פורייה לעסקאות. הוסיפו על כך את אמנת המס הידידותית למשקיעים ישראליים בנדל"ן ביוון, והכדאיות אף תגבר.
פטור זה חל על שתי דירות בלבד, מאחר ומכירת יותר משתי דירות תאפשר לרשות המס ביוון לטעון כי היחיד הינו “סוחר” ולשלול הפטור ממס שבח מקרקעי ולהשית עליו מס ריווחי הון.
אמנת המס בין ישראל ויוון למניעת כפל מס מסדירה באופן יוצא מן הכלל (ביחס למשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל) גם את תחום הנדל"ן (לאמנה – כאן). בניגוד לאמנות אחרות למניעת כפל מס עליהן ישראל חתומה, באמנה מול יוון זכות המיסוי הבלעדית על גבי הכנסות מנדל"ן הינן למדינה בה מצוי הנכס. במילים אחרות, כל רווח שנובע לתושב ישראל מפעילות נדל"ן ביוון (הכנסות מהשכרה או משבח בעת המכירה) יהיו ממוסות ביוון בלבד. רשות המסים בישראל לא תוכל לדרוש השלמת מס (לפירוט נוסף בדבר אמנות מס – כאן). זאת בניגוד, למשל, לתושב ישראל שרכש דירה בברלין או בלונדון, ומפיק ממנה הכנסות.
יש לציין, כי כמו כל חוק, אמנה למניעת כפל מס עלולה לעבור שינויים, אם כי הדבר אינו נפוץ. אולם, גם אם האמנה תתוקן, הדבר אינו קורה באחת, והמשקיע הישראלי בנדל"ן ביוון יוכל להיערך לכך בהתאם.
אשר למיסוי שוטף של הכנסות מנדל"ן (שכירות), שיעורי המס ביוון דומים יחסית לשיעורי המס בישראל. דמי שכירות עד סכום של כ-12 אלף יורו בשנה ימוסו בשיעור מס מופחת (כ-15%), הכנסות עד 35 אלף יורו ימוסו ב-35% ומעבר לכך בכ-45% מס.
שוק הנדל"ן ביוון
טרם התפשטות נגיף הקורונה, היה הרושם כי משקיעי הנדל"ן בכל העולם מזהים את הפוטנציאל של יוון. בתקופה פוסט המשבר הכלכלי של 2008 יוון חוותה עליה של השקעות מקרב משקיעי נדל"ן סינים, רוסים ונוספים. הנהירה נבעה הן בשל האפשרות לאתר הזדמנויות השקעה טובות והן לאור האפשרות לקבל, אגב ההשקעה, זכות לתושבות במדינה שהיא חלק מהאיחוד האירופאי המשותף (לפרטים – כאן).
לפני שאת.ה רץ לבצע בדיקת קורונה ואורז.ת מזוודה, זכור.י כי כבכל מדינה זרה, לפני איתור ההשקעה הרצויה (גיאוגרפית), מומלץ להיעזר באנשי מקצוע להבנת מאפייני הנכסים השונים, התהליך של רכישת נדל"ן ביוון, חובות דיווח לרשויות המס ביוון וכדומה (לפרטים נוספים אודות הסתייעות באנשי מקצוע – כאן). במיוחד ביוון קיימות אפשרויות לרכישת נכסים המצויים בהליכים משפטיים (מכינוס נכסים, עזבונות, מכירות פומביות וכדומה).