משקיע ישראלי בנדל"ן בחו"ל מצוי, לא אחת, אלפי קילומטרים רבים מהנכס שהוא מחזיק ומשכיר. במדינות שונות חוקים שונים. יש מדינות, דוגמת ארה"ב למשל, בהן החוק הינו לטובת בעל הדירה ולא בעד הדייר. יחד עם זאת, יש מדינות לא מעטות בהן החוק תומך בדייר. בעבר פירטנו בדבר חוקי הגנת הדייר במדינות השונות (להרחבה –כאן).
המצב בישראל בימי שגרה
בישראל, כאשר שוכר אינו משלם שכירות, בעל הנכס יכול לפנותו בכוח (אם הדבר נעשה בפרק זמן קצר המוגדר בחוק). אם חלף פרק הזמן האמור, בעל הנכס יכול לפנות להליכים משפטיים אך עד שאלו יוכרעו, השוכר גר בנכס ולא משלם. במקרים רבים, בחלוף הליך משפטי שיכול להמשך חודשים (ולעיתים גם שנים), ינצח, אמנם, המשכיר בביהמ"ש. יחד עם זאת, קיים סיכוי סביר שהשוכר יעלם, החוב יוותר ולעיתים אף יתפח בגין תשלומים שלא שולמו לרשויות.
העולם בימי קורונה
תקופת הקורונה אף החמירה את המצב. לא מעט מדינות התקינו תקנות (זמניות) המונעות מבעלי דירות לנקוט בהליכי פינוי נגד דיירים, אף אם הם חדלו מלשלם שכ"ד. יתרה מכך, החוק, פעמים רבות, אף מחייב את בעל הנכס להמשיך ולשלם (במקום השוכר) בעבור ארנונה, מים, חשמל וכדומה.
אנגליה - הקשחה לטובת השוכרים
כך למשל באנגליה פורסם ב-5 בנובמבר, 2020 כי באמצעות Coronavirus Act 2020 תוקנה החקיקה בדבר זכויות השוכרים באופן בו נאסר על בעלי נכסים לנקוט בהליכי פינוי למשך תקופה של שישה חודשים מאז שהשוכר הפר את ההסכם וחדל מלשלם שכר דירה. יתרה מכך, תיקוני חקיקת "הקלות הקורונה" בנדל"ן קובעים כי על בעל הנכס להימנע מפעולות משפטיות (זולת במקרים חריגים) כלפי השוכרים. המשמעות של תיקון החוק היא כי מיום 29 באוגוסט, 2020, למעט מקרים חמורים ביותר, מוגבל המשכיר בפעולותיו. כך, רשאי המשכיר להתחיל בהליכי פינוי בביהמ"ש מבלי להעניק לשוכר 6 חודשי התרעה מראש. מקרים חריגים כוללים התפרעויות, התעללות במשפחה, מתן הצהרות כוזבות ע"י השוכר וכאשר השוכר צבר מעל 6 חודשי פיגור בתשלום.
ארה"ב - שאלת המפתח: האם הדירה או הדייר נעזרים במימון פדראלי?
בארה”ב ניתנות, במסגרת חוק סיוע בשל הקורונה (The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act ), הקלות קורונה בנדל"ן במינון נמוך (יחסית) לשוכרים. ההקלה ניתנת רק לשוכרים אשר מקבלים סיוע פדראלי בשוברים/ מענקים או שהמשכיר מסתייע בתוכנית פדראלית לדיור או שהבניין בו מצויה הדירה מומן באמצעות תאגיד משכנתאות פדראלי. בפועל, כשני שלישים מבעלי הבתים נטלו משכנתאות על נכסיהם בגיבוי פדרלי. בהתאם לחוק CARES, נכסים אלו היו מוגנים מעיקול למשך 60 יום החל מ- 18 במרץ 2020 אם אי-התשלום נובע מ-COVID-19. לווים אלה זכו ב-180 ימי חסד (ויכלו אף לבקש 180 ימים נוספים) במידת הצורך. בנוסף, בעלי נכסים שבבעלותם נכסים מרובי משפחות הורשו לקבל דחיה בתשלומי החוב עד 90 יום אם הם לא מפנים את דייריהם או גובים מהם דמי איחור בגין אי תשלום דמי שכירות. בדומה להקפאה על משפחות חד-משפחתיות, סוכנויות המסדירות משכנתאות בגיבוי פדרלי האריכו את ההקפאה המשפחתית על עיקולים עד 31 בדצמבר.
ישנן מדינות בהן ניתנו הקלות נוספות, ללא קשר למימון הפדראלי של רכישה או שכירה של הנכס. כך למשל, בקליפורניה, פורסם צו של המושל המאפשר לשוכרים דיור למגורים דחיית פירעון חובות לתקופה של חודשיים, ואוסר לפנותם בתקופה זו. שוכרים שנדבקו בנגיף, שוכרים שנדרשו להישאר בביתם עם ילדיהם בחופשה כפויה וגם כאלו שנקלעו למצוקה כלכלית בעקבותיו, זכאים להקלה. גם בניו יורק הכריז המושל על "הקלות קורונה" בנדל"ן. לפי צו שפרסם ניתנה דחיית פירעון חובות של 90 ימים לשוכרים דירות מגורים ועסקים. דחיית התשלומים ניתנה גם לבעלי נכסים, לגבי תשלומי המשכנתא.
ברפובליקה הצ'כית – לבעל נכס אסור לבטל הסכם עקב הפרתו ע"י השוכר
הקלות קורונה בנדל"ן לדיור כוללות דחייה של מועדי תשלום שכר הדירה והוצאות שוטפות של נכסים. ביחס לשטחי מסחר שנסגרו בהוראת הממשלה, ניתנה דחייה גם ביחס לתשלומים הוצאות שוטפות של הנכסים. מעבר לכך, ואף חמור יותר מנקודת ראות בעלי הנכסים, היא ההחלטה על איסור ביטול הסכם שכירות עקב אי תשלום שכ"ד. החלטה זו תקפה ביחס לנכס למגורים עד סוף מאי 2021 וביחס לנכס מסחרי עד לסוף מאי 2022. במקביל, לרוכשי נכסים אשר קיבלו מימון מהקרן הפיתוח הממשלתית (State Housing Development Fund) ניתנה הקפאת תשלומים עד סוף נובמבר, 2020. ההחלטה הממשלתית (בצ'כית) – כאן.
צרפת – "הרצחת וגם ירשת?"
הקלות קורונה בנדל"ן בצרפת נוטות מאד לטובת השוכרים. במסגרת הרגולציה שהותקנה נקבע כי שוכר לא יפגע ולא ייקנס ולא יחולטו ערבויות שהעמיד לבעל הנכס עקב אי תשלום דמי שכירות על אף כל חוזה או הוראה בו. ולא רק זאת, אלא שהמשכיר מחויב להמשיך ולספק לשוכרים את כל השירותים (חשמל, גז, מים וכו') שניתנו להם במושכר. הקלות קורונה אלו בתוקף עד חודשיים לאחר שיסתיים מצב החירום בגין התפשטות נגיף הקורונה.
גרמניה
היות ובגרמניה קיימת מגמה של חיים בשכירות ללא בעלות על דירת המגורים, להקלות הקורונה בנדל"ן במדינה היתה חשיבות כפולה. מחד, להקל ככל הניתן על השוכרים שמהווים את מרבית אזרחי המדינה (במיוחד ביר הבירה, ברלין, בה 85% מהדירות שכורות). מנגד, להמנע ממצב בו משקיעים "בורחים" מהעיר לשנים רבות עקב אי התחשבות בהם. דרך האמצע נקבעה במתן האפשרות לשוכר להודיע לבעל הדירה כי הוא מצוי בקשיים עקב התפשטות נגיף הקורונה, ואז בעל הנכס מנוע מלנקוט צעדים נגד הדייר. מניעות זו תהא תקפה למספר חודשים ולא לתקופה ארוכה יותר (לפחות בשלב זה).
ספרד
דיירים בדירת מגורים עיקרית, אשר חוזה השכירות שלהם פג בתקופת החירום, זכאים להארכתו לתקופה של עד שישה חודשים באותם התנאים. בנוסף, שוכרים שנפגעו כלכלית עקב הנגיף יכולים להוכיח בפני ביהמ"ש את היקף פגיעתם. ביהמ"ש רשאי להשהות את פינויים לתקופה של עד שישה חודשים.
בלגיה
הקלות הקורונה בנדל"ן בבלגיה כוללות איסור פינוי של שוכר דירת מגורים, גם במקרה של אי תשלום שכ"ד. מנגד, התאפשר לבעלי נכסים אשר נטלו משכנתא לבקש הקפאה של תשלומיהם למלווים לחצי שנה לפחות.