מהן עלויות שוטפות קבועות
עלויות שוטפות קבועות הן עלויות שהן אם הנכס מאוכלוס או פנוי, בעליו של הנכס מחוייב לשאת בהן. בין העלויות הקבועות של נכס נמנים מיסים: ארנונה, מס רכוש וועד בית. עלויות ביטוח, עלויות ספקי שירות קבועים (חשמל, מים, תקשורת וכו') והוצאות נוספות אשר יכולות להיות ייחודיות למדינה או לעיר או לסוג הנכס שנרכש. יודגש כי מס רכישה או עלויות השבחת הנכס הינן הוצאות חד פעמיות הכרוכות בביצוע השקעה בנכס נדל"ן.
עלויות שוטפות הינן עלויות שרוכשי נדל"ן חסרי ניסיון רבים מתעלמים מהן כאשר הם מחפשים נכס להשקעה. יחד עם זאת, זוהי גישה מוטעית ויש להתייחס לעלויות השוטפות כשיקול השקעה. משקיעים חסרי ניסיון מתמקדים במחיר הרכישה, מס רכישה, מס בולים, הוצאות רכישה (עו"ד, רו"ח, נוטריון, תיווך ואולי גם טיסה ולינה בעת ביקור במקום). משקיעי נדל"ן מתחילים לא שוקלים מה הנכס הנרכש יעשה לחשבון הבנק שלהם על בסיס חודשי, ברגע שהם יהיו הבעלים שלו. שיקולים אלו צריכים לקחת בחשבון גם מקרים בהם תתרחש תקלה והנכס לא יוכל להניב תשואה לתקופה מסוימת. חברת ניהול נכסים טובה יכולה לסייע במקרים כאלו, אך לא תמיד (על הסתייעות בחברת ניהול – כאן).
לקיחה בחשבון של עלויות שוטפות נמוכות בעת בחירת מדינת ההשקעה (או העיר), מאפשרת לנעול ערך חבוי. המשקיע נמנע מראש מהאפשרות כי יחזיק בנכס שעלול (בתקופה לא טובה) לדמם כסף (במקום להכניס כסף). לקיחת הדבר בחשבון מאפשרת אורך רוח למשקיע, כיוון שגם בתקופות קשות, מידת הלחץ לא תהיה זהה ללחץ שבו יהיה המשקיע אם הנכס היה עולה לו כסף כל חודש שאינו מושכר.
דוגמא – השקעה בנדל"ן בקפריסין
הוצאות רכישה
באירופה, אחת ההוצאות הגדולות ביותר היא בדרך כלל עלויות הרכישה. כך לדוגמא בהשקעת נדל"ן בפורטוגל, עבור נכס ששוויו עומד על 140,000 אירו, צפוי כי עלויות הרכישה יעמדו על כ-5% מערך הנכס: מס העברה, שכ"ט נוטריון, שכ"ט רשם מקרקעין, שכ"ט עורכי דין וכדומה . יחד עם זאת, לאחר שהמשקיע היה לבעליו הגאה של הנכס, עלויות ההחזקה השוטפות שלך הן סמליות. תרחיש דומה יהיה בספרד. עלויות הקנייה הראשוניות של משקיע עלולות להיות בסדר גודל שבין 10% ל-14% (תלוי אם הנכס נרכש מיד 2 או מקבלן). יחד עם זאת, כמו בפורטוגל, לאחר שהמשקיע יהיה הבעלים של הנכס, עלויות ההחזקה נמוכות יחסית והתשואה על הדירה תהיה מפצה על עלויות העסקה.
דוגמא – השקעה בקוסטה דל סול, ספרד
לשם ההמחשה, עסקה שנסגרה באחד המיקומים הטובים ביותר בקוסטה דל סול בספרד לרכישת דירה בת שני חדרי שינה היה מ- € 164,000. עלויות השוטפות הקבועות על הדירה הן מס עירוני בסך כ-130 אירו בחודש, ארנונה בסך כ- 1,000 אירו לשנה. נוסף על כך הוצאות ביטוח כולל צד ג') כ- 350 יורו לשנה. סה"כ הוצאה שוטפת חודשית (לא כולל החזר משכנתא) בסך כ-250 אירו. בעבור סכום חודשי זה יחזיק המשקיע באחד היעדים המבוקשים ביותר באירופה, אשר בו כ-300 ימי שמש בשנה. בסמוך רצועת חוף מדהימה עם חופים מפוארים, עיירות וערים עתיקות, אוכל מדהים, מרינות, קניות, בילויים ומגרשי גולף ברמה עולמית.
היה והמשקיע יבקש ליטול מינוף פיננסי (משכנתא) בהיקף של 70%, הרי שההון העצמי שיושקע ברכישה הינו כ-50 אלף יורו. הריבית על המשכנתא (ללא החזק קרן באופן שוטף, בשיעור כ-2.5% לשנה) הינה 240 יורו נוספים לחודש. קרי, בעבור נכס שעלותו למשקיע 49,000 דולר, ההוצאה החודשית הינה כ-500 אירו לחודש (על מימון השקעות נדל"ן ניתן לקרוא – כאן). תארו לעצמכם מה עשויה להיות התשואה השנתית אם המשקיע ישכיר את הנכס לתקופות קצרות (כמובן לאחר שנפרד מוירוס ה-Covid-19 לשלום).
Covid-19 כדוגמא למשבר בלתי צפוי
אגב Covid-19, הרי לכם דוגמא מצוינת מדוע על משקיע בנדל"ן להיות מודע לאפשרות שיתרחשו אירועים בלתי צפויים והנכס יחדל להניב תשואה. נכס כפי שתיארתי בקוסטה דל סול בספרד יצרוך (בהוצאות שוטפות) בערך רבע מההוצאות שיצרוך נכס דומה על חוף האוקיאנוס בצידו האחר – במיאמי, פלורידה שבארה"ב. בכל יעד השקעה ניתן למצוא מחשבוני תשואה או מדד נדל"ן מקומי שממנו ניתן לגבש החלטות השקעה מקדמיות. דוגמא פירטנו לגביה בפוסט קודם בקשר להשפעת Covid-19 על שיערוך השקעה בנדל"ן בחו"ל – כאן.
לסיכום
כלויות שוטפות כשיקול השקעה מהותי בכל עת בה נשקלות מספר חלופות השקעה. בפורטוגל, ספרד, איטליה, צרפת ומדינות אירופאיות אחרות, משקיע בנדל"ן יכול, בד"כ, להסתמך על עלויות אחזקה נמוכות. בעת רכישה לצורך השקעה, פירוש הדבר שהמשקיע "נועל" יותר רווח נקי בסוף כל חודש וחשוב מכך, ומפחית את הסיכון שלו לעתות משבר.