ההגדרה הלא פורמאלית לעסקת פליפ (FLIP) הינה עסקה בה נרכש נכס נדל"ן, מושקע בו מאמץ השבחה. השבחה יכולה להיות שינוי יעוד, שיפוץ, תכנון אדריכלי חדש, עיצוב (לפעמים אפילו רק צביעה של הנכס) ואפילו התמקדות בהגברת מאמצי השיווק. מיד לאחר פעולות ההשבחה (או במהלכן) יוצע הנכס למכירה. התהליך כולו אמור להמשך חודשים ספורים, ולפעמים אף פחות מכך (להרחבה – כאן).
איתור נכס מתאים לעסקת פליפ
כאשר מבקשים לרכוש מחשב נייד, יש לו מחיר מסוים אשר כל המותגים והדגמים הדומים לו ייסובו סביב אותו מחיר. נדל"ן, כאשר מסתכלים עליו במאקרו, דומה במהותו לאותו מחשב. כאשר אדם מבקש לרכוש נכס מניב, 3 חדרים בשכונה בלונדון, יש לנכס מחיר בסיס שניתן לזהות לפי עסקאות קודמות באזור. לנדל"ן מפרמטרים שקשה להשפיע עליהם: מיקום, מספר חדרים, שטח. הדבר מעלה את השאלה כיצד ניתן ביום אחד לרכוש את הנכס במחיר אחד ולמכור אותו בחלוף חצי שנה ב-20% יותר.
ובכן, ישנן 2 דרכים עיקריות למימוש התכנית:
הראשונה, מיד לאחר הרכישה תבוצע השבחה בנכס (בתחומים שתוארו לעיל).
השניה, עיקר הרווח יעשה בעת הרכישה.
יצירת הרווח מתרחשת בעת הרכישה
רכישת נכס המתאים לביצוע עסקת פליפ תהיה בד"כ כאשר בנכס או אצל המוכר קיימת בעיה כלשהי:
- בנכס התנחל פולש.
- הנכס עוקל על-ידי נושה.
- מצבו התחזוקתי של הנכס ירוד וקיימת דרישה לשיפוץ מהותי.
- הנכס מצוי בידי יורשים רבים שיש ביניהם חוסר יכולת לקבל החלטות.
- הנכס מצוי בלב הליך גירושין
- הנכס היה בבעלות של גוף שמחויב, משפטית, לממש אותו עד מועד מסויים.
בהתאם לאופי "הבעיה" בנכס, כך ניתן להשביח אותו:
- בנכס בו התנחל פולש יכול הפליפר לשכנע את הפולש לצאת מהנכס. הדבר ניתן לביצוע באמצעות מציאת דיור חלופי או מתן הצעה כספית. במידה והדברים לא עולים יפה, תמיד ניתן לפתוח בהליכים משפטיים לפינוי הפולש. כאן קיימת חשיבות רבה לשאלת מיקום הנכס. כך למשל, פינוי נכס מדירת מגורים בברלין לא יהיה מהיר ויעיל כמו פינויו מדירה בניו יורק. הגישה של המערכת המשפטית לפולשים בכל אחת מהמדינות שונה.
- כאשר הנכס עוקל על-ידי נושה יכול הפליפר לנסות לפנות אל החייב ולהכנס בנעליו. במידה ויתרת ההלוואה שהחייב לא יכול לעמוד בה נמוכה משמעותית משווי הנכס, הדבר יכול להצליח ולהניב עסקת פליפ מצויינת לפליפר. דרך פעולה אחרת היא פניה ישירות את הנושה ולנסות לסגור מולו את רכישת הנכס. אעיר כי דרך פעולה זו בעייתית יותר שכן אם יש עודף בין החוב לשווי הנכס, קיימת (לרוב) חובה של הנושה להוכיח מאמץ סביר למקסום התמורה והעברת היתרה לחייב.
- כאשר עסקת הפליפ הינה בנכס שמצבו התחזוקתי ירוד או קיימת דרישה לשיפוץ מהותי, יכול לפליפר להצטייד מראש בהצעות מחיר לשיפוץ וכך להעריך מהו המחיר שבו יהיה לו כדאי לרכוש את הנכס. לעיתים, בעלי הנכס לא טורחים לחפש הצעות מחיר לתיקון הליקויים ומעדיפים לעבור ל"נכס חדש". אנו ממליצים לקנות את המועדף עליך toothbrush במחירים סופר נמוכים עם משלוח חינם, ותוכלו גם לאסוף את ההזמנה בחנות באותו היום.
- כאשר הנכס אינו בשליטה של אדם אחד אלא בידי רבים (יורשים למשל), יכול הפליפר לאתר את היורש המהותי מביניהם או את היורש הדומיננטי ו"לפתור" ליורשים את בעיית קבלת ההחלטות בקשר לנכס באמצעות רכישתו (הפיכת הנכס לכסף). מבחינת קבוצת הבעלים הדבר יכול לסייע לפתרון בעיות רבות. מבחינת הפליפר, יכול הדבר להשיג לו נכס באחוזים ניכרים מתחת למחיר השוק. דומה הדבר במקרה שבו הנכס מצוי בלב הליך גירושין. במצב כזה הצעת רכישה יכולה לאפשר למתגרשים לשים מאחוריהם את המאבק ולצאת לדרך חדשה.
- כאשר הנכס היה בבעלות של גוף שמחויב, משפטית, לממש אותו עד מועד מסוים, למשל קרן השקעות אשר תמה תקופת חייה ועליה להתפרק מנכסיה. קיימים מקרים בהם קרן כזו נשארת עם מספר נכסים שהנזלתם נקלעה לקושי והזמן הולך ומתקצר. ניצול הסיטואציה יכול להניב לפליפר נכס שאותו יוכל לרכוש ולמכור ללא לחץ של זמן, כאשר הוא משלשל רווח של אחוזים ניכרים רק בשל יכולתו לפתוח את בעיית הזמן של המוכר.
קשיים עיקריים בעסקת פליפ
1. מידע זמין ברשת על עסקאות נדל"ן
במרבית מדינות העולם קיימים מאגרי מידע מקוונים, המאפשרים לכל מתעניין לאתר מה ההיסטוריה של נכס מסויים. מה היה שוויו בפעם האחרונה שהוא נמכר (ומתי המכירה ארעה). המידע על עסקאות דומות (סוג הנכס, גודלו, מיקומו) אף הוא זמין. לכן, בבוא הפליפר למכור את הנכס, יכול הרוכש לדעת מתי ובכמה כסף רכש הפליפר את הנכס, והדבר עלול להקשות על מכירתו.
2. סיכון בביצוע עסקה מהירה – מידע לקוי או חלקי
כאשר הפליפר מבקש לרכוש נכס שיש לגביו צורך בחשאיות או בזריזות בסגירת העסקה, הדבר עלול לבוא על חשבון היכולת לקבל חוות דעת ממומחים בקשר לנכס. לפעמים עלול פליפר לגלות שהיתה סיבה אותנטית לכך שמחיר הנכס נסגר נמוך ממחיר נכסים דומים לו בשוק החופשי.
3. עסקה שקשה לממן באמצעות מינוף פיננסי
כאמור לעיל, היות ועסקאות מתחת למחיר השוק נעשות במהירות, לא תמיד ניתן להמתין לקבלת אישורי מימון מתאגידים בנקאיים. הדבר מצריך מהפליפר יכולת לממן את הרכישה, לפחות בשלב הראשוני שלה, מהון עצמי או קו אשראי פתוח. היכולת לממן את העסקה תהיה מהותית יותר במידה והמשקיע לא יצליח (או ישנה דעתו) לממש את הנכס במהירות. לפרטים על חשיבותו של המימון הפיננסי – כאן.
4. מיסוי
ביצוע עסקאות פליפ, במיוחד כאשר אין מדובר בעסקה חד פעמית אלא עסקה חוזרת, עלול לסווג את הפליפר כעוסק ולא כמשקיע. סיווג כאמור יאפשר לרשות המסים לדרוש מיסוי של ההכנסות לפי סיווג הכנסה מעסק ולא לפי חוק מס שבח מקרקעין. סיווג כאמור יעלה את שיעור המס האפקטיבי של הפליפר. להרחבה בנושא המס – ראו מדור המיסוי כאן.
