אם החלטת שהגיעה העת לבנות תיק נכסים אשר יאפשר לך לגבש תזרים חיובי שוטף ופאסיבי, אך את.ה יודע.ת שבעשור או שניים הקרובים ההכנסה החופשית חשובה פחות (מתוך כוונה לשחרר תזרים רב יותר בעת יציאה לפנסיה בגיל צעיר, למשל), תוכל.י להגדיל את היקף תיק הנכסים באמצעות שימוש מושכל בהון זר (משכנתא). בעולם בו ההון העצמי שלנו מוגבל, בייחוד בביצוע השקעות נדל"ן, קיימת חשיבות לנטילת מינוף פיננסי להשאת תשואה.
האם במדינת ההשקעה יכול תושב חוץ לקבל משכנתא?
השקעה בנדל"ן במדינה בה קיים קושי למשקיע זר ליטול מינוף פיננסי לרכישת נדל"ן מניב, מפחיתה את היכולת של המשקיע לייצר תשואות סבירות. לכן, צפוי כי משקיעים זרים פחות ישקיעו במדינה כזו. נכון הדבר בעיקר כאשר הציפייה היא לייצר תזרים של הכנסה פסיבית. אם מטרה ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הנה לייצר רווח הון קצר מועד, חשיבותו של המינוף הפיננסי משמעותית פחות. לפיכך, בעת קבלת החלטת השקעה במדינה זו או אחרת, חשוב שתעלה השאלה האם תושב זר יכול ליטול מינוף פיננסי לרכישת נכס מניב. אגב, היכולת לקבל מימון זר מבנק ישראלי קיימת, אך זו תהיה מבוססת על נכסים בישראל ולא על הנכס הנרכש, ואף תהיה יקרה יותר, בשל כך (לקריאה נוספת בנושא – כאן).
בטרם תפנה.י לקבלת הלוואה מגובה בנכס מניב, אשר תאפשר מינוף השקעת הנדל"ן ותאפשר למיזם שלך לצמוח, ישנם מספר שיקולים שעליך לקחת בחשבון על מנת לנתח נכונה את הצרכים, היכולות ומידת הסיכון שאת.ה מוכן.ה ליטול לשם הגדלת הפוטנציאל של תיק ההשקעות הנדל"ני שלך ליצור תזרים מזומנים חיובי שילך ויגדל עם השנים.
נתח.י את המצב הפיננסי הנוכחי שלך
ניהול גיליון אקסל מדוייק של הכנסות והוצאות (אולי אפילו באמצעות יועץ מס או רו"ח) יאפשר לך להעריך ברמת וודאות טובה מה היכולות שלך לנטילת מינוף פיננסי. יש לזכור כי השקעת נדל"ן, אשר לרוב דורשת הון עצמי של כמה עשרות אלפי דולרים לפחות אם לא יותר, מצריכה (לפחות בתחילתה) "השכבה" של סכום משמעותי. יצויין כי ישנן אפשרויות לגיוס השלמת הון עצמי גם כאשר הנכס עצמו אינו מהווה בטוחה למינוף הפיננסי. ככל שמדובר על מיזם הכולל רכיב יזמי (ולא Buy to Let), תקופת "ההשכבה" של ההון עלולה להיות גם ארוכה.
שאלות שרצוי לשאול:
- מה ההון העצמי שאני יכול.ה להיפרד ממנו לתקופה של X חודשים (לבחון לפי סוג המיזם – קניה לצורך השכרה – 6 חודשים; פרויקט יזמות – 24-36 חודשים).
- מה צפי ההכנסות מהמיזם (חודשי/ שנתי)? ומה יכולת המימון שלי השוטפת למיזם, במידה והסיכון התממש והנכס לא יניב הכנסות לתקופה של שנה?
בואך לבקש הלוואה לצורך המיזם תישאל.י שאלות אלו. היכולת להציג בפני המוסד הפיננסי תשובות מלאות, הנתמכות במסמכים מתאימים, יגדילו את רמת האמון שתקבל.י ולפיכך גם את הסיכוי לקבל מימון ובתנאים נוחים. אם אתה מחפש צמיד. יש משהו שמתאים לכל לוק, מחבק גוף ועד מובנה, מהחפתים ועד לשרשרת chain bracelet וחפתים.
קבע.י מראש את יעדי ההלוואה
בטרם תבחר.י את ההלוואה המתאימה לך ביותר, עליך להגדיר מהו הצורך לשמו את נוטל.ת אותה – האם לצורך פרויקט יזמי (צפי הכנסות רק בעוד כ-24 עד 36 חודשים), או לצורך רכישת נכס, השבחתו ואז הפיכתו לנכס מניב או ביצוע פליפ (מכירה מהירה) או רכישת נכס ומייד הפיכתו לנכס מניב תזרים שוטף.
כל אחד מסוגי המיזמים הללו מצדיק נטייה לסוג הלוואה שונה וללוח סילוקין.
כך למשל, הלוואה לצורך פרויקט יזמי שיפיק הכנסות רק בעוד 36 חודשים עדיף שתהיה עם רכיב בלון מתאים. הלוואה לצורך רכישת נכס שיניב תזרים מיידי עדיף שתהיה "רגילה" ומייד עם קבלתה יחלו תשלומים שוטפים לפירעונה. אגב, אם בתוכנית רכישת נכסים נוספים, אפשר ותהיה העדפה לפירעון ריבית באופן שוטף ואילו הקרן תיפרע רק בתום התקופה. כך התזרים העודף מהשכרת הנכס יוכל לשמש הון עצמי לרכישת נכסים נוספים; מאידך, אם אין כוונה לרכוש נכסים נוספים, עדיף להתאים את גובה ההחזר החודשי לתזרים מהנכס.
בכל מקרה יש להיערך גם לאירועים בלתי צפויים מראש (בלת"ם) ולהשאיר מספיק כסף בצד למקרה בו הנכס יפסיק להניב תזרים חיובי (ואולי אף ידרוש השקעות לצורך שיפוץ). לקריאה נוספת על השפעות העלויות השוטפות על התשואה מהנכס והסיכון בעת משבר – כאן.
לסיכום
נטילת מימון זר תלויה רבות באופי ההשקעה, אופי המשקיע ובצרכים העתידיים שלך.
הלוואה אינה מילה גסה בעסקים. ככל ודרך עבודתך סדורה יותר, הנך מודע.ת לסביבה בה את.ה פועל.ת, רמת הביטחון העצמי שלך בהחלטות העסקיות שלך אמורה להיות גבוהה יותר. במקרים כאלו, נטילת מימון זר תוך כדי ניהול סיכונים מסודר, עשויה להקפיץ את הריווחיות של המיזם שלך משמעותית.
בהצלחה.