סוף השקעה במחשבה תחילה
השקעה בנדל"ן בחו"ל אינה מתאימה לכל אחד. יחד עם זאת, כאשר בוחנים את התשואה השוטפת, יכול להיות שכדאי לבזר את ההשקעות גם לאפיק זה. בין אם ההשקעה הינה דירה בבודפשט או נדל"ן בקפריסין ואפילו רכישת נכס מולטי פמילי בארצות הברית, יש לא מעט מדינות בעולם שהשקעת נדל"ן בהן תשיא תשואה (ללא מינוף פיננסי) בשיעור של 7%-9% ברמות סיכון בינוניות. אבל, וזה אבל גדול, השקעה בנכס נדל"ן יחיד עשויה לדרוש הון עצמי של עשרות עד מאות אלפי דולרים. לא כל משקיע יאות להיחשף לסיכון גדול בהשקעה בנכס אחד. כאן באה לידי האפשרות לביצוע השקעות באמצעות אגרגטור, אשר ביכולתו לאגד מספר לקוחות להשקעה משותפת. חשוב לוודא כי הסכם ההשקעה מסדיר את כל ההיבטים הקשורים בניהול ההשקעה (חשוב להסתייע בייעוץ משפטי טוב). רישום מוסדר של הנכס, הסדרת זכויות בין הבעלים, ניהול הנכס, מיסוי והכי חשוב – הנזלת הנכס או פירוק השיתוף בו.
יתרונות שילוב השקעה בנדל"ן מניב בתיק ההשקעות
השקעה בנדל"ן הינה השקעה שאין לה קורלציה לתשואות של שוק ההון. ההכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן, לרוב (זולת במקרים קיצוניים כמו התפשטות נגיף הקורונה) הינן יציבות עם וקטור חיובי ולאורך זמן. סוג ההשקעה משתנה. השקעה יכולה להיות דירה למגורים, יחידת נופש (או קומפלקס יחידות נופש), מתחם Multi Family ואפילו מבנה מסחרי (קניון או משרדים). מגוון האפשרויות להשקעה בנדל"ן הינו רב. ייחודה של השקעה שתאורגן על-ידי אגרגטור יכול להיות בגיבוש קבוצה הומוגנית של משקיעים. קבוצה שכזו יכולה להשקיע לטווח ארוך ולרכוש נכס שיאפשר גם הנזלה חלקית שלו באמצעות מינוף פיננסי. יתרונות אלו יפתחו בפני המשקיע קטן מגוון אפשרויות להשבחה ולהשקעה בנכסים שלבד הוא היה מתקשה להיחשף אליהם.
תארו לעצמכם שכתוצאה מהשקעות באמצעות אגרגטור יהיה באפשרותם של עשרה משקיעים לרכוש לא דירה אחת כל אחד, אלא בניין שלם. ברכישה כזו אפשר יהיה להשביח את הנכס ולא רק להשכיר את הקיים. פעולות נוספות, למשל, פעולה מול הרשויות לחלוקה מחדש של המקרקעין והוספת יחידות דיור חדשות או פיצול הקיים ליחידות קטנות יותר. אפשרות אחרת: הוספת שטחים משותפים דוגמת חדר כושר, בריכה ומתחם עסקי משותף. כל אחת מאלו יכולה להשביח את הנכס ולהשיא את ערכו והתשואה ממנו בעשרות אחוזים.
דוגמא מספרית
למשקיע אשר לו תיק נכסים של מיליון ש"ח, המושקע היום בשוק ההון בלבד, רצון לבזר את הסיכון. המשקיע יכול להמיר כ-20% מתיק ההשקעות שלו להשקעות בנדל"ן באמצעות הצטרפות לקבוצת השקעות באמצעות אגרגטור. האגרגטור מגייס להשקעה עוד 9 משקיעים בלי העדפות דומות, המעוניינים להשקיע בנדל"ן, באופן מבוזר, באותו האופן.
סה"כ גוייס על-ידי האגרגטור הון להשקעה בנדל"ן של 2 מיליון ש"ח (שווה ערך לכ-600 אלף דולר).
מה ניתן לעשות עם הסכום הצנוע הזה?
ניקח דוגמא אמיתית מטווח הזמן האחרון. בסמוך לאיצטדיון אנפילד בעיר ליברפול נמכר לאחרונה נכס שהיה נטוש מזה זמן רב. בנכס היו 5 חדרים עם חצר אחורית. ייחודו של הנכס במבנה המיוחד שלו ובסמיכות לאתר כה מרכזי בעיר. הנכס, שעמד ריק במשך תקופה ארוכה, הועמד למכירה פומבית לפני מספר חודשים.
השקעה מניבה עם פוטנציאל לרווח יזמי גם למשקיעים קטנים
משקיע יחיד, סביר שלא היה שוקל ביצוע עסקה מניבה המשלבת יזמות, ובוודאי לא בהיקף הון עצמי של מאות אלפי דולרים. אדם שאינו יזם נדל"ן היה חושש מהחשיפה לנכס בודד ועוד הרחק ממקום שבתו. יחד עם זאת, כאשר מדובר על השקעה נמוכה יותר, אשר לה גוף מנהל מקצועי, יחס התשואה לסיכון מקבל תפנית. היכולת להניב תשואה שאינה קשורה לשוק ההון מאפשרת למשקיע לגוון את השקעותיו ולהפחית בהן סיכון.
סיכונים בהשקעה בנדל"ן בחו"ל
השקעה באשר היא, בנדל"ן או שלא בנדל"ן, טומנת בחובה סיכונים, הן מעצם רכישתה ב"שלט רחוק" וניהולה (לנושא הניהול מרחוק התייחסנו-כאן). קיימים גם סיכונים מהתקשרות עם בעלי מקצוע לא נאותים (במילים אחרות: נוכלים) או בעיות בתקשורת עימם ועם השוכרים. בנוסף ישנם סיכונים מעולם ההשקעות: סיכון מט"ח וריבית ומעולם הרגולציה. כל אלו סיכונים שלמשקיע בנדל"ן בחו"ל מומלץ להסתייע ביועצים מקצועיים (על סיכונים אלו ניתן ללמוד עוד כאן). נקודת תורפה זו (הצורך בניטור הסיכונים והתמודדות עימם) הנה מקום נוסף בו השקעות באמצעות אגרגטור מקצועי ומנוסה יכולות לעשות שינוי מהותי בתשואה ללקוח.
לסיכום
הוספת השקעות נדל"ן בחו"ל לתיק השקעות קיים אינו דבר של מה בכך. ניתן, כמובן, לעשות כל דבר לבד – השקעה בני"ע או בנדל"ן ואפילו במטבעות דיגיטליים. השקעות באמצעות אגרגטור מקצועי ובעל ניסיון עשוי לאפשר ללקוחותיו שקט נפשי. יחד עם זאת, תמיד חשוב לוודא כי האגרגטור אמין.
הנכם מוזמנים ללמוד עוד ולהתדיין בנושא בקבוצה הציבורית בפייסבוק "לחיות בפנסיה מנדל"ן ושוק ההון" ובדף הפיסבוק שלנו.