קרנות הפנסיה, קופות גמל וחברות הביטוח המנהלות פוליסות ביטוחי מנהלים (כל הגופים המנהלים חיסכון ארוך טווח) משקיעות חלק ניכר מכספי החוסכים בשוק ההון. ההשקעות במסלולי ההשקעה הכלליים נחלקות לכ-45% אשראי (אגרות חוב ואשראי לא סחיר), 35% מניות והיתרה באפיקים שונים. באפיקים אלו, החל משנת 2010 לערך, נמנות גם השקעות בנדל"ן בחו"ל.
כך, למשל, ניתן ללמוד מפירוט נכסי המסלול הכללי של קרן הפנסיה של הראל.
נכון ליום 31 ביולי, 2020 הרכב הנכסים היה כדלקמן:
השקעת נדל"ן כתחליף לחיסכון ארוך טווח
כשהריבית על פיקדונות וחסכונות אפסית, הבורסה מרתיעה בתנודותיה החדות ומחירי הנדל"ן בארץ כבר לא מאפשרים אפילו לקנות דירה קטנה בפריפריה, חיפש מעמד הביניים פתרון אחר. הבעיה שקמה למעמד הבינוני היא הרצון להבטיח יכולת לחיות בפנסיה בכבוד. הדרך שנמצאה היתה השקעה בנדל"ן בחו"ל כתחליף לפנסיה. כך ניתן לפזר את הסיכון, ליהנות מהכנסה קבועה מדמי השכירות ולקוות כי הבחירה הנכונה תניב גם עליית ערך הנכס. בכל עת שהיא, אם יהיה צורך, ניתן יהיה לממש את הנכס. ואפרט.
הפתרון שישראלים רבים מצאו, ברבות הימים, הוא רכישת דירה קטנה (או שתים – תלוי כמה ילדים יש לך) מתוך מחשבה שבעת שיסיימו את פרקם כאנשים עובדים, הם יוכלו להתפרנס מהשכרת הדירה ולחיות בכבוד. תחילה רכשו "משקיעי הפנסיה" דירות בתל אביב, ירושלים וכדומה – אזורי הביקוש. אולם מאז שנת 2004 לערך חלה עליה משמעותית במחירי הדירות הללו, אך השכירות שמתאפשר לקבל בעבורן לא עלתה באותו הקצב. "משקיעי הפנסיה" עברו לערי הפריפריה: באר שבע, עכו, חיפה, קריות וכדומה. אולם עליות המחירים לא פסחו גם על ערים אלו. נכון למועד כתיבת שורות אלו, שיעור התשואה המצוי באזורי הביקוש נע בין 2.5-3% ואילו באזורי הפריפריה בין 3.5-5%. השקעות נדל"ן בישראל הפכו להשקעות יקרות למדי בעשור האחרון.
החלופה - השקעות נדל"ן בחו"ל כתחליף לפנסיה
כאשר בארץ התשואות פחתו והממשלה המשיכה לנסות ולהשית גזרות על משקיעי הנדל"ן, נדרשו "משקיעי הפנסיה" לאתר פתרונות חלופיים. כפטריות אחרי הגשם החלו לצוץ חברות המציעות השקעות נדל"ן בחו"ל. חברות אלו התאימו עצמן למצב הקיים. מחד, לא היתה עליהן כל רגולציה. מאידך הציבור היה להוט לבצע השקעות שתהיינה מנותקות משוק ההון (במיוחד גבר זרם יציאת הכספים לחו"ל לאחר המשבר של שנת 2008 וגם כעת, לאחר פרוץ נגיף הקורונה שהיכה קשות בשוק ההון בחודש מרץ, 2020).
חלק מרוכשי הנדל"ן בחו"ל הינם שוכרי דירות למגורים בישראל וכלל אין להם דירה בארץ. כוונתם הינה לרכוש בחו"ל, להשכיר שם ולשכור מנגד דירת מגורים בישראל. חלק קטן אחר, הינו רוכשים מתוך אידיאולוגיה כי השקעה בדירות עדיפה על השקעה בשוק ההון. חלק אחר הינו של רוכשים בחו"ל כיוון שלא הצליחו לגייס את מאות אלפי שקלים הנדרשים כהון עצמי מינימאלי לצורך רכישת דירה למגורים בישראל. אבל עיקרם של חברי קבוצת "משקיעי הפנסיה", אלו המכונים "אנשי מעמד הביניים", הינה אלו הרוכשים דירות נוספות, אשר נועדו להבטיח הכנסה פאסיבית בערוב ימיהם.
היקף משקיעי הנדל"ן בישראל פוחת
בעוד שלפני כעשור היה שיעור משקיעי הנדל"ן בארץ קרוב ל־30%, הרי שבעשור האחרון היקפם צנח עד כי בשנת 2019 נאמד שיעור משקיעי הנדל"ן מקרב רוכשי הדירות על כ-13% בלבד.
הפוליטיקאים לא החמיצו הזדמנויות לנגוש במשקיעי הנדל"ן ולהעמיס עליהם את האשמה בעליות מחירי הדיור, אף כי האשמה, בראש ובראשונה, מצויה על המדינה שכן רכיב הקרקע במחיר הדירה הוא הגורם הראשון במעלה לעלותה ולהתייקרויות שפקדו את המשק בישראל בעשור האחרון.
הכבדת נטל המס והיעדר יציבות בחקיקת המס בישראל אף היא גרעה מהאטרקטיביות של השקעה בנדל"ן מקומי. כך למשל, מס רכישה אשר הוכבד על רוכשי דירה שניה ומעלה. שיעור מס זה, שנקבע במאי 2015 עד 8% הופחת רק לאחרונה ל-5%. מס זה מהווה "מס מחזור" לכל דבר ועניין ומוציא מהשוק משקיעים רבים. היה גם ניסיון (שלא צלח) להשית במחטף, במהלך ישיבה לילית של ועדת הכספים של הכנסת, על ציבור "הטייקונים" המחזיק בדירה שלישית מס נוסף. המדובר היה במס שכוון אל עבר כחמישים אלף משפחות המחזיקות שלוש דירות ויותר. המטרה היתה כמות הדירות ולא השווי שלהן. כך אחזקת 3 דירות של חדר וחצי בבאר שבע בשווי מליון ש"ח כ"א היתה מחייבת במס לעומת בעלות על וילה בקיסריה בשווי 20 מיליון ש"ח שהיתה פטורה. הציבור שתכנן השקעותיו בנדל"ן כתחליף לפנסיה היה על הכוונת.
כל אלו, ונסיבות נוספות – למשל ההבנה שראוי לפזר את ההשקעות ולא לרכזם במקום אחד, אפילו זו מדינת ישראל, הביאו להבנה של משקיעים רבים כי קיים יתרון חבוי ביציאה להשקעות נדל"ן בחו"ל.
הסיכון בלהיות משקיע נדל"ן בישראל גבוה מידי
לכן, לאחר שהכביד שר האוצר של מדינת ישראל ידו על שכבה זו באוכלוסייה, הסיכון שרואים משקיעי הנדל"ן בהשקעה בישראל עלה, ועסקאות רבות הפכו ללא כדאיות מבחינת היבט הסיכוי-סיכון.
כסף, כמו מים הזורמים למקום הנמוך ביותר, מוסט להשקעות במקום בו הוא מקבל את יחס הסיכוי-סיכון הטוב ביותר. מקום זה הינו השקעות נדל"ן בבירותיהן של מיטב מדינות העולם המערבי: אירופה (מזרח ומערב), אנגליה, קנדה וארה"ב.
יוער כי לפני שמחליטים לפזר את תיק ההשקעות, להפנותו לנדל"ן, ובפרט להשקעות נדל"ן בחו"ל כתחליף לפנסיה או רק לשם גיוון, רצוי להסתייע במומחים (ניתן לקרוא – כאן) וכן להיות מודעים לסיכונים (לקריאה נוספת – כאן).
